Le litige concerne un bail d’habitation consenti par deux bailleurs à une locataire pour des locaux situés à une adresse précise. Le 13 décembre 2023, les bailleurs ont délivré un commandement de payer à la locataire, lui demandant de régler un arriéré locatif de 14 096,08 euros. En l’absence de paiement, les bailleurs ont saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de la locataire. Lors de l’audience, la locataire a reconnu sa dette de 13 918,24 euros, et le tribunal a ordonné la résiliation du bail, accordant un délai d’un an pour quitter les lieux.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, la notification effectuée dans les délais impartis permet aux bailleurs de solliciter la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement, conformément à l’article 2 du code civil, qui dispose :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, et le commandement de payer a été délivré avant la reconduction du bail.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et les bailleurs peuvent se prévaloir des effets de la clause résolutoire, car la locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée.

La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, tenant compte de la situation de l’occupant.

En l’espèce, la locataire a rencontré des difficultés financières et de santé, mais a repris le paiement de ses loyers.

Il convient donc de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, afin de lui permettre de trouver une solution de relogement.

Sur le montant de la dette locative

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1103 du même code précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, la locataire reconnaît devoir la somme de 13 918,24 euros, et cette somme sera donc due avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Dans cette affaire, la locataire a repris le paiement intégral du loyer et ses revenus lui permettent d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement s’échelonnant sur 36 mois.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Les bailleurs, ayant gagné leur cause, seront donc indemnisés des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est également maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.