Le 7 octobre 2021, un bail d’habitation a été consenti par deux bailleurs à une locataire pour des locaux avec un loyer mensuel de 942 euros et des charges de 58 euros, garanti par deux cautions. Le 13 décembre 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 14 096,08 euros. Le 25 avril 2024, les bailleurs ont saisi le tribunal pour résilier le bail et demander l’expulsion de la locataire. Le tribunal a constaté que la dette n’avait pas été réglée et a ordonné la résiliation du bail, accordant un délai d’un an à la locataire pour quitter les lieux.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, la notification effectuée dans les délais impartis permet aux bailleurs de solliciter la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement, conformément à l’article 2 du code civil, qui dispose que :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et non celui de six semaines.

Il est donc établi que la locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti, permettant aux bailleurs de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée.

Ces délais doivent tenir compte de la situation de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, et la situation de famille ou de fortune.

Dans cette affaire, la locataire a rencontré des difficultés financières et de santé, mais a récemment retrouvé un emploi.

Il convient donc de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, conformément aux dispositions légales.

Sur le montant de la dette locative

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1103 du même code précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, la locataire reconnaît devoir la somme de 13 918,24 euros, qui sera donc condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil précise que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

Dans cette affaire, la locataire a repris le paiement intégral du loyer et a des revenus suffisants pour envisager un plan d’apurement de sa dette.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement s’échelonnant sur 36 mois.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant sera fixé à celui du loyer actuel et des charges, et sera payable dans les mêmes conditions que le loyer.

Cette indemnité cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Les bailleurs, ayant gagné leur cause, seront donc indemnisés des frais de la présente instance.

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision rendue.