Le 7 octobre 2021, un bail d’habitation a été conclu entre des bailleurs et une locataire pour des locaux avec un loyer mensuel de 942 euros. Le 13 décembre 2023, les bailleurs ont délivré un commandement de payer à la locataire pour un arriéré locatif de 14 096,08 euros. Le 25 avril 2024, les bailleurs ont saisi le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Le tribunal a constaté que la dette locative n’avait pas été réglée et a ordonné la résiliation du bail, accordant un délai d’un an à la locataire pour quitter les lieux.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Cette action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, la notification effectuée dans les délais impartis permet aux bailleurs de solliciter la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il est précisé que :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

En l’espèce, bien que le contrat ait été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer a été délivré avant cette reconduction.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et la locataire n’ayant pas réglé sa dette dans ce délai, les bailleurs peuvent se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée.

Ces articles stipulent que :

« La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

Dans cette affaire, la locataire a rencontré des difficultés financières et de santé, mais a repris le paiement de ses loyers.

Il convient donc d’accorder à la locataire un délai d’un an pour quitter les lieux, tenant compte de sa situation personnelle.

Sur le montant de la dette locative

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, l’article 1103 du même code précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, la locataire reconnaît devoir la somme de 13 918,24 euros, qui sera donc condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette.

L’article 1343-5 du code civil précise que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

Dans cette affaire, la locataire a repris le paiement intégral du loyer et a des revenus suffisants pour envisager un plan d’apurement de sa dette.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement s’échelonnant sur 36 mois.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer actuel et des charges.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile stipule que le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Les bailleurs, ayant gagné leur cause, seront donc indemnisés des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est également maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui précise que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »