Le 14 décembre 2021, [Localité 4] Habitat OPH a signé un bail commercial avec Euro Sun pour des locaux à [Adresse 3], avec un loyer annuel de 93.856 euros HT/HC. Le 20 septembre 2023, un commandement de payer a été délivré à Euro Sun pour 49.715,03 euros en raison de loyers impayés. Le 18 janvier 2024, Paris Habitat OPH a assigné Euro Sun au tribunal, demandant l’expulsion et le paiement des arriérés. Lors de l’audience du 23 octobre 2024, Euro Sun n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, fixant également une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de non-paiement des loyers ou d’autres obligations contractuelles par le locataire.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Ainsi, dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré le 20 septembre 2023, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Il en résulte que la clause résolutoire a été acquise le 20 octobre 2023 à 24h00, permettant au bailleur d’ordonner l’expulsion du locataire.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, il est nécessaire que l’existence de l’obligation soit non sérieusement contestable.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile stipule que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans cette affaire, le relevé de compte locatif a démontré un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, ce qui rend l’obligation de la société Euro Sun non contestable.

Ainsi, le tribunal a condamné la société Euro Sun à payer une somme provisionnelle de 58.989,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 21 octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer, sans majoration de 50%.

Cette demande de majoration a été rejetée, car elle s’analyse en une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, l’indemnité d’occupation est déterminée en fonction des termes du bail, sans pénalité supplémentaire.

Quels sont les frais et dépens à la charge de la partie perdante ?

La partie perdante dans un litige est généralement tenue de payer les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Dans cette affaire, la société Euro Sun, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation de l’assignation et des frais de levée des états d’inscription et extraits Kbis.

De plus, elle a été condamnée à verser 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser le demandeur des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui succombe dans ses prétentions supporte les conséquences financières de la procédure.