Le 10 novembre 2022, M. [Y] [E] a signé un bail d’habitation avec M. [T] [O] pour un loyer de 1 363,25 euros. Le 27 mars 2024, un commandement de payer a été émis pour un arriéré de 1 515,38 euros. M. [Y] [E] a saisi le tribunal le 5 juin 2024 pour obtenir l’expulsion de M. [T] [O], qui n’a pas comparu lors de l’audience du 13 novembre 2024. Le juge a confirmé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en condamnant M. [T] [O] à payer 11 542,63 euros pour arriéré locatif.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La demande de résiliation du bail formulée par M. [Y] [E] est recevable. En effet, selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est stipulé que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

M. [Y] [E] a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action respecte les exigences légales, rendant la demande de résiliation du bail recevable.

Quelles sont les conditions de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est applicable lorsque les conditions suivantes sont réunies, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié au locataire le 27 mars 2024. Le locataire n’ayant pas réglé la somme due dans le délai de six semaines suivant cette signification, la clause résolutoire est donc applicable.

Le bailleur peut donc se prévaloir des effets de cette clause, et le contrat de bail est considéré comme résilié depuis le 9 mai 2024.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail. Selon la jurisprudence et les pratiques en matière de baux d’habitation, l’indemnité d’occupation est généralement fixée au montant du loyer et des charges.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été provisoirement fixée à 1 453,25 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges dus.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quelles sont les conséquences des retards de paiement sur les dommages et intérêts ?

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans cette affaire, M. [Y] [E] a demandé des dommages et intérêts en raison des retards de paiement de M. [T] [O]. Cependant, le tribunal a constaté que M. [Y] [E] n’a pas démontré avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement, ni prouvé la mauvaise foi de M. [T] [O].

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. »

Dans cette affaire, M. [T] [O], ayant succombé à la cause, a été condamné à payer à M. [Y] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700.

Cette somme est destinée à couvrir les frais exposés par M. [Y] [E] qui ne sont pas inclus dans les dépens, et le juge a pris en compte l’équité et la situation économique de M. [T] [O] dans sa décision.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire de la décision ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Dans le cadre de cette affaire, la décision rendue est assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1, qui précise que le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

Ainsi, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire, permettant à M. [Y] [E] de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.