N° RG 24/00188 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JUUR

Minute N° : 24/00403
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Dossier + Copie délivrés à :Me GRAF-PREFECTURE
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 3]
CS 30531
[Localité 4]
représentée par Mme [V] [P], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [L]
né le 06 Janvier 1976 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Olivier GRAF, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [N] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2014, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [L] sur des locaux situés [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 585,23 euros.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [X] [L] et Mme [N] [S] un commandement de payer la somme principale de 4 875,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [X] [L] et Mme [N] [S] le 29 novembre 2023.

Faisant état de loyers restés impayés, par actes des 13 et 14 février 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner M. [X] [L] et Mme [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] et Mme [N] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit al somem actuelle de 717,68 euros,
−6 391,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2024,
outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.

La société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, se désiste de sa demande à l’encontre de Mme [N] [S] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’encontre de M. [X] [L].
En réponse à l’argumentation du défendeur quant à l’incompétence du juge des contentieux de la protection, elle précise que la mention d’un article faisant référence à une action de groupe résulte d’une simple erreur de plume et soutient que ce juge est compétent s’agissant d’une demande de résiliation de bail d’habitation. Elle s’en rapporte à décision de justice quant au délai visé dans le commandement de payer.
Elle précise qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [X] [L], représenté par son conseil, conclut à l’incompétence du juge des contentieux de la protection au motif que celui-ci ne connaît pas des actions de groupe que le demandeur a visées dans son assignation en se fondant sur les articles 848 et 849 du code de procédure civile. Il soulève, par ailleurs, la nullité du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 dès lors qu’il impartit au locataire un délai de deux mois suivant sa signification pour s’acquitter de la dette alors que l’article 24 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 impose un délai de 6 semaines. Il estime que cette mention erronée dans le commandement de payer est de nature à induire le locataire en erreur. Il ajoute que le décompte produit est illisible et ne lui permet pas de prendre la mesure de la dette locative.
A titre subsidiaire, il argue de l’absence d’urgence et à titre très subsidiaire il sollicite des délais de paiement sur 3 ans par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ou à défaut sur deux ans par application de l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette. Il fait état de sa situation financière difficile. Il évoque des déboires professionnels, avec des revenus aléatoires qui l’ont contraint à recourir à des crédits à la consommation, ainsi que sa séparation avec sa compagne avec la mise en place d’un prélèvement de sommes par l’ARIPA au titre d’une contribution à l’entretien des enfants communs alors qu’ils sont majeurs et autonomes.
Enfin, il sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [N] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

Sur le désistement de la société GRAND DELTA HABITAT à l’égard de Mme [N] [S]

Il est donné acte à la société GRAND DELTA HABITAT de ce qu’elle se désiste de ses demandes à l’égard de Mme [N] [S] qui n’est pas titulaire du bail d’habitation.

Sur l’incompétence du juge des contentieux de la protection

L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion…”

Il peut, en application de l’article 834 du code de procédure civile et dans tous les cas d’urgence, ordonner, dans les limites de sa compétence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il est visé à l’assignation, en lieu et place de l’article 834 précité, les articles 848 et 849 du code de procédure civile qui concernent les actions de groupe et relèvent de la compétence du tribunal judiciaire.

Il n’est toutefois pas contesté que malgré ce visa erroné des textes fondant la demande de GRAND DELTA HABITAT, cette demande n’est aucunement une action de groupe et elle porte sur un bail d’habitation. Elle relève ainsi de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

Par ailleurs, l’urgence justifiant la saisine en référé du juge des contentieux de la protection est, quant à elle, justifiée au regard du montant particulièrement conséquent de la dette locative qui n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 12 027,24 euros en l’absence de reprise du loyer courant et de tout règlement depuis le 10 octobre 2023, à l’exception d’un règlement de 80 euros le 17 juin 2024.

Il convient, en conséquence, de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par M. [X] [L] et de déclarer le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé compétent pour connaître du litige portant sur un bail d’habitation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

-sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

-sur la résiliation du bail et la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le commandement de payer signifié au locataire le 27 novembre 2023 vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail qui prévoit un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative et il rappelle ce délai de deux mois.

Le commandement est dès lors régulier, étant relevé que le délai de deux mois est plus favorable au locataire qui n’a subi aucun grief.

Par ailleurs, le décompte produit distingue les échéances de loyer, le supplément de loyer solidarité, ainsi que les versements dont ceux de la CAF au titre de l’APL. Le décompte, s’il est écrit en caractères trop petits, reste compréhensible et permet au locataire de comprendre les sommes réclamées.

La demande de M. [X] [L] aux fins de nullité du commandement de payer sera rejetée et le commandement sera déclaré régulier.

Il ressort de l’historique des versements que la somme de 4 875,62 euros visée au commandement de payer n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et il n’est pas contesté qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2024, M. [X] [L] lui devait la somme de 6 061,87euros comprenant l’échéance de décembre 2023.

M. [X] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

M. [X] [L] justifie de ses difficultés financières et il démontre avoir retrouvé un emploi de chauffeur routier poids-lourd dans le cadre d’un CDI depuis le 16 juillet 2024 avec un salaire mensuel brut de 1 841,27 euros.

Toutefois eu égard au montant conséquent de la dette, soit 12 027,24 euros dû au 1er octobre 2024, il ne paraît pas en mesure de s’acquitter de cette dette, y compris sur un délai de 3 ans, et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 717,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il a exposés et il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant en référé compétent pour connaître du litige portant sur un bail d’habitation,

DEBOUTE M. [X] [L] de son exception d’incompétence,

DONNE ACTE à la société GRAND DELTA HABITAT de ce qu’elle se désiste de ses demandes formées à l’encontre de Mme [N] [S],

DÉCLARE régulier le commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 par la société GRAND DELTA HABITAT à M. [X] [L],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2014 entre la société OPH GRAND DELTA HABITAT et M. [X] [L] concernant les locaux situés [Adresse 7] est résilié depuis le 28 janvier 2024,

ORDONNE à M. [X] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 717,68 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [L] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 6 061,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2024, comprenant l’échéance de décembre 2023,

DEBOUTE M. [X] [L] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 novembre 2023 et celui des assignations du 14 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge