N° RG 24/00398 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYHH

Minute N° : 24/00408
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [Z] [V], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Madame [G] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

Monsieur [F] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021, l’OPH MISTRAL HABITAT – aux droits duquel vient la société OPH GRAND DELTA HABITAT – a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [W] et M. [F] [E] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 454,29 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 807,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [G] [W] et M. [F] [E] le 7 mars 2024.

Faisant valoir que les loyers restés impayés, par assignations du 3 juin 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Mme [G] [W] et M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [W] et M. [F] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

– 605,83 euros et 7,72 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges et du remboursement de l’assurance LNA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−3 034,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi, le service saisi indiquant que les intéressés ne se sont pas présentés au rendez-vous.

À l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, Mme [G] [W] et M. [F] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société OPH GRAND DELTA HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et ne fait pas état d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consummation concernant Mme [G] [W] et M. [F] [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 12 mars 2024 pour la somme de 1 807,09 euros et il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2024, Mme [G] [W] et M. [F] [E] lui devaient la somme de 3 034,19 euros comprenant l’échéance d’avril 2024.

Mme [G] [W] et M. [F] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges et de l’assurance que la bailleresse a dû souscrire en lieu et place des preneurs défaillants, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 613,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [G] [W] et M. [F] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 15 septembre 2021 entre la société OPH GRAND DELTA HABITAT, d’une part, et Mme [G] [W] et M. [F] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] est résilié depuis le 13 mai 2024,

ORDONNE à Mme [G] [W] et M. [F] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [W] et M. [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actuelle de 613,55 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [W] et M. [F] [E] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 3034,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, comprenant l’échéance d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [W] et M. [F] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 mars 2024 et celui des assignations du 3 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge