N° RG 24/00176 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JUGE

Minute N° : 24/00402
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Mme [M] [L], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [N] [O]
née le 22 Janvier 1973 à [Localité 5] (THAILANDE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2014, la SCI DU HAMEAU -aux droits de laquelle vient la société OPH GRAND DELTA HABITAT après fusion absorption avec la société VALLIS HABITAT – a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [O] sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 614 euros et d’une provision sur charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 811,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [O] le 16 novembre 2023.

Faisant valoir que des loyers restent impayés, par acte du 26 janvier 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−6 873,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,
−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues avant l’audience.

Après un renvoi ordonné en présence de Mme [N] [O] qui s’était engagée à reprendre le paiement du loyer courant, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.

La société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société OPH GRAND DELTA HABITAT confirme qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant depuis la précédente audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Malgré un renvoi contradictoire, Mme [N] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [N] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 10 novembre 2023 et il ressort de l’historique de compte que la somme réclamée à hauteur de 4 811,54 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 janvier 2024, Mme [N] [O] lui devait la somme de 6 873,38 euros, comprenant l’échéance du mois de décembre 2023.

Mme [N] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, des charges et l’assurance LNA que la bailleresse a dû souscrire en ses lieu et place, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 722,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat consenti le 1er mars 2014 à Mme [N] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 11 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [N] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, aux charges et à l’assurance LNA qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 722,25 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [O] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 6 873,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société OPH GRAND DELTA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 et celui de l’assignation du 26 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge