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L’Essentiel : La société civile immobilière (SCI) a conclu un contrat de bail avec une locataire pour une maison individuelle, stipulant un loyer mensuel. Le bail a ensuite été étendu à un co-locataire. En raison de manquements aux obligations locatives, un tribunal a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, qui ont été condamnés à verser des indemnités à la SCI. Contestant la validité de l’expulsion, les locataires, accompagnés d’un tiers, ont assigné la SCI devant le juge de l’exécution. Le tribunal a rejeté leur demande de sursis à statuer, confirmant la validité de l’ordonnance d’expulsion.
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Contexte du LitigeLa SCI INTER INVESTISSEMENTS a conclu un contrat de bail avec une locataire pour une maison individuelle à usage d’habitation, stipulant un loyer mensuel. Par la suite, le bail a été étendu à un co-locataire. En raison de manquements aux obligations locatives, un tribunal a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, tout en les condamnant à verser des indemnités à la SCI. Signification de la Décision JudiciaireLa décision du tribunal a été signifiée aux locataires, qui ont ensuite reçu un commandement de quitter les lieux. En réponse, les locataires, accompagnés d’un tiers, ont assigné la SCI INTER INVESTISSEMENTS devant le juge de l’exécution, contestant la validité de l’expulsion et invoquant un compromis de vente intervenu entre la SCI et le tiers. Demandes des PartiesLors de l’audience, les locataires ont demandé un sursis à statuer en attendant que le tribunal se prononce sur la vente du bien immobilier. Ils ont également soutenu que la vente avait eu lieu et que leur statut de locataires était toujours valide. En revanche, la SCI a affirmé que le compromis de vente était résolu en raison du non-paiement d’un dépôt de garantie et a maintenu que l’ordonnance d’expulsion était toujours applicable. Analyse JuridiqueLe tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, affirmant que la procédure d’expulsion ne pouvait être suspendue par une procédure de vente. Concernant la novation, le tribunal a constaté qu’il n’y avait pas de preuve claire d’une volonté de renoncer à l’ordonnance d’expulsion. Par conséquent, les demandes des locataires et du tiers ont été rejetées, et le commandement de quitter les lieux a été jugé valide. Décision FinaleLe juge a débouté les locataires et le tiers de toutes leurs demandes, les condamnant solidairement aux dépens de la procédure et à verser une somme à la SCI INTER INVESTISSEMENTS pour les frais irrépétibles. La décision a été signée par le juge de l’exécution et le greffier. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail ?La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à un bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, après mise en demeure restée sans effet, demander la résiliation du bail. Il est précisé que : « Le bailleur peut, après mise en demeure, demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers ou des charges. » Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 mai 2016, ce qui a conduit à la résiliation du bail. Ainsi, la décision du tribunal d’instance d’Aubagne est fondée sur l’application de cette clause résolutoire, permettant l’expulsion des locataires. Quelles sont les conséquences d’une ordonnance de référé sur l’exécution d’un bail ?L’ordonnance de référé est une décision rendue en urgence par le juge, qui peut ordonner des mesures provisoires, comme l’expulsion d’un locataire. L’article 808 du code de procédure civile stipule que : « Le juge des référés peut ordonner toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. » Dans cette affaire, l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016 a ordonné l’expulsion des locataires, ce qui constitue un titre exécutoire. Il est important de noter que cette ordonnance est exécutoire même si elle fait l’objet d’un appel, sauf décision contraire du juge. Ainsi, la SCI INTER INVESTISSEMENTS a pu faire signifier un commandement de quitter les lieux, en s’appuyant sur cette ordonnance. Quelles sont les conditions de la novation en droit français ?La novation est un mécanisme juridique qui permet de modifier une obligation en remplaçant soit le débiteur, soit le créancier, soit l’objet de l’obligation. L’article 1271 du code civil précise que : « La novation est l’acte par lequel une obligation est éteinte par une nouvelle obligation qui la remplace. » Pour qu’il y ait novation, il faut que la volonté des parties soit clairement exprimée, et la novation ne se présume pas. Dans le cas présent, bien que les parties aient signé un compromis de vente, il n’est pas établi que la SCI INTER INVESTISSEMENTS ait voulu renoncer à l’ordonnance de référé. Ainsi, la demande de novation par substitution d’obligation a été rejetée, car il n’y avait pas de preuve d’une volonté claire des parties d’opérer une novation. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans cette affaire, le tribunal a condamné solidairement les locataires et le tiers à payer à la SCI INTER INVESTISSEMENTS une somme de 1.500 euros en application de cet article. Cela signifie que, même si les locataires ont contesté la validité de l’ordonnance de référé, ils ont été tenus de supporter les frais de la procédure, ce qui est une conséquence directe de leur perte dans le litige. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
DOSSIER : N° RG 24/06441 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47UO
MINUTE N° : 25/
Copie exécutoire délivrée le 04 Février 2025
à Me BOUMAZA
Copie certifiée conforme délivrée le 04 Février 2025
à Me GALLI
Copie aux parties délivrée le 04 Février 2025
JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.
L’affaire oppose :
DEMANDEURS
Madame [C] [E]
née le 03 Mars 1960 à [Localité 8] (69),
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [A] [B]
né le 16 Mai 1963 à [Localité 7] (13),
demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [G] [F]
né le 13 Décembre 1988 à [Localité 5] (69),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.C.I. INTER INVESTISSEMENTS,
société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 330 908 070
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE
Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort
Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2004 la SCI INTER INVESTISSEMENTS a donné à bail à Mme [C] [E] une maison individuelle à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.387,49 euros outre la somme de 100 euros à titre de provision sur charges. Par avenant du 31 décembre 2005, le bénéfice du bail a été étendu à M. [A] [B].
Selon ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 8 novembre 2016 le tribunal d’instance d’Aubagne a
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 mai 2016 que le bail se trouvait résilié depuis cette date
– ordonné l’expulsion de Mme [C] [E] et de M. [A] [B]
– condamné solidairement Mme [C] [E] et M. [A] [B] à payer à titre provisionnel à la SCI INTER INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre la somme de 18.227,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtées au 8 mai 2016
– condamné solidairement Mme [C] [E] et M. [A] [B] à payer à la SCI INTER INVESTISSEMENTS la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision a été signifiée à Mme [C] [E] et M. [A] [B] le 25 novembre 2016.
Selon acte d’huissier en date du 25 mars 2024 la SCI INTER INVESTISSEMENTS a fait signifier à Mme [C] [E] et M. [A] [B] un commandement de quitter les lieux.
Par acte d’huissier en date du 30 mai 2024 Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] ont fait assigner la SCI INTER INVESTISSEMENTS à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.
A l’audience du 17 décembre 2024, Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] ont, par conclusions réitérées oralement, demandé de
– surseoir à statuer jusqu’à ce que le tribunal ait définitivement statué sur la vente résultant du compromis du 21 mars 2019 signé entre la SCI INTER INVESTISSEMENTS et M. [G] [F] portant sur la vente de la villa sise [Adresse 3] à La Ciotat occupée par Mme [C] [E] et M. [A] [B]
– subsidiairement, juger que la commune intention des parties était de nover, qu’il y a eu novation par substitution d’obligation et de débiteur
– juger que l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016 est devenue obsolète et sans objet puisqu’éteinte par le compromis du 21 mars 2019
– juger que Mme [C] [E] et M. [A] [B] sont bien locataires à ce jour
– juger que la condition d’obtention du prêt prévue au compromis du 21 mars 2019 a été remplie
– juger qu’un accord entre les parties étant intervenu sur la chose et le prix et la condition d’obtention du prêt étant remplie, la vente est intervenue et est parfaite
– renvoyer les parties à comparaître devant le notaire pour signer l’acte authentique constatnt la vente
– subsidiairement juger que le commandement de quitter les lieux délivré le 24 mars 2024 par la SCI INTER INVESTISSEMENTS est nul et à tout le moins sans effet
– débouter la SCI INTER INVESTISSEMENTS de ses demandes
– condamner la SCI INTER INVESTISSEMENTS aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI INTER INVESTISSEMENTS a, par conclusions réitérées oralement, demandé de
– juger que le compromis de vente du 21 mars 2019 s’est trouvé résolu par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée à l’acte, faute pour l’acquéreur, M. [G] [F], d’avoir procédé au versement du dépôt de garantie entre les mains du notaire rédacteur dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis
– juger que la SCI INTER INVESTISSEMENTS n’a pas renoncé au bénéfice de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016
– juger que l’ordonnance de référé du 8 juin 2016 est pleinement opposable et exécutoire
– juger que le commandement de quitter les lieux signifié le 24 mars 2024 à Mme [C] [E] et M. [A] [B] n’est affecté d’aucune cause de nullité et est pleinement efficace
– juger qu’en tout état de cause la SCI INTER INVESTISSEMENTS demeure à ce jour fondée à poursuivre l’exécution de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016
– débouter Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] de leurs demandes
– dire en tout état de cause n’y avoir lieu à sursis à statuer
– condamner solidairement Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.
Sur la demande de sursis à statuer :
La mise en oeuvre postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux du 25 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Marseille d’une procédure aux fins de voir ordonner la vente par la SCI INTER INVESTISSEMENTS au profit de M. [G] [F] du bien sis [Adresse 4] ne saurait justifier un sursis à statuer de la procédure d’expulsion de Mme [C] [E] et M. [A] [B] alors que la SCI INTER INVESTISSEMENTS est muni d’un titre exécutoire qui ne peut être suspendu par le juge de l’exécution.
La demande de sursis à statuer doit donc être rejetée.
Sur la novation :
En droit, la novation s’opère, soit par la substitution d’une obligation nouvelle entre les mêmes parties, soit par substitution du débiteur, soit par substitution du créancier.
Il est constant que la novation ne se présume point et que la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.
La procédure d’explusion diligentée par la SCI INTER INVESTISSEMENTS à l’encontre de Mme [C] [E] et M. [A] [B] repose sur une ordonnance de référé du 8 novembre 2016 rendu par le tribunal d’instance d’Aubagne et régulièrement signifiée à Mme [C] [E] et M. [A] [B].
Un compromis de vente a bien été passé le 21 mars 2019 entre la SCI INTER INVESTISSEMENTS et M. [G] [F] afférent au bien immobilier sis [Adresse 4] occupé par Mme [C] [E] et M. [A] [B].
Toutefois, d’une part, il ne résulte pas de la lecture de l’acte que la SCI INTER INVESTISSEMENTS entendait renoncer de façon expresse et non équivoque au bénéfice de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016. D’autre part, la vente n’a jamais été réitérée.
Il ne peut donc être soutenu que
– il y a eu novation de l’obligation liant Mme [C] [E] et M. [A] [B] à la SCI INTER INVESTISSEMENTS par substitution d’un nouveau débiteur à l’ancien
– l’acte litigieux est de nature à pouvoir remettre en cause la validité dudit titre exécutoire.
Il s’ensuit que Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes et le commandement de quitter les lieux signifié le 24 mars 2024 à Mme [C] [E] et M. [A] [B] sera déclaré valable.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F], succombant, supporteront in solidum les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article96 du code de procédure civile.
Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F], tenus in solidum aux dépens seront condamnés in solidum à payer à la SCI INTER INVESTISSEMENTS une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1.500 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente procédure.
Le juge de l’exécution,
Déboute Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;
Condamne in solidum Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] aux dépens de la procédure;
Condamne in solidum Mme [C] [E], M. [A] [B] et M. [G] [F] à payer à la SCI INTER INVESTISSEMENTS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier Le juge de l’exécution
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