La société HLM EVOLEA a signé un bail avec M. [N] et Mme [I] le 30 juin 2020. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 22 décembre 2021, réclamant 2.748,14 €. Après leur divorce, EVOLEA a assigné les locataires pour résilier le bail. Le tribunal a ordonné l’expulsion de Mme [I] le 11 juillet 2023. En appel, Mme [I] a contesté la décision, tandis qu’EVOLEA a demandé la confirmation du jugement. Le 8 octobre 2024, la cour a confirmé le jugement initial, imposant des frais supplémentaires aux locataires.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans le contrat de bail d’habitation ?

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation du 30 juin 2020 stipule que le contrat est résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette disposition est conforme à l’article 24/I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

 » Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.  »

Ainsi, la société EVOLEA a pu constater l’acquisition des effets de cette clause résolutoire à compter du 23 février 2022, date à laquelle le commandement de payer a été signifié sans régularisation de la part des locataires.

Cette clause permet donc au bailleur de mettre fin au contrat de manière automatique, sous réserve de respecter les délais légaux, ce qui a été respecté dans le cas présent.

Quels sont les droits des locataires en cas de procédure de surendettement ?

La procédure de surendettement n’a d’effet suspensif que sur les mesures d’exécution diligentées au titre des recouvrements de créances, mais pas sur les procédures d’expulsion.

L’article L. 331-1 du Code de la consommation stipule que :

 » Les mesures d’exécution forcée ne peuvent être poursuivies à l’égard des biens nécessaires à la vie courante du débiteur et de sa famille, sauf si ces biens sont affectés à un usage professionnel.  »

Dans le cas de Mme [I], bien que sa situation financière ait été difficile et qu’elle ait ouvert une procédure de surendettement, cela n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire.

La décision de la Commission de surendettement ne dispense pas Mme [I] du paiement de ses loyers courants, comme le rappelle la Commission dans sa décision.

Ainsi, la bonne foi de Mme [I] ne peut prévaloir, car elle n’a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui a conduit à la confirmation de la résiliation du bail et à l’expulsion.

Quelles sont les conséquences de l’expulsion sur les locataires ?

L’expulsion des locataires a des conséquences significatives, notamment la perte de leur logement et l’obligation de payer des indemnités d’occupation.

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que :

 » Le juge peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, à la demande du propriétaire ou de son mandataire, après avoir constaté que l’occupant a été mis en demeure de quitter les lieux.  »

Dans le jugement rendu, il a été ordonné à Mme [I] de quitter et de restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

En cas de non-respect de cette décision, l’expulsion pourra être effectuée avec l’assistance de la force publique.

De plus, Mme [I] et M. [N] ont été condamnés à payer une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au loyer, jusqu’à la libération effective des lieux, ce qui représente une charge financière supplémentaire pour eux.

Comment sont déterminées les indemnités d’occupation en cas de résiliation de bail ?

Les indemnités d’occupation sont calculées sur la base du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Le jugement a stipulé que M. [N] et Mme [I] devaient payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, indexée selon les stipulations contractuelles.

Cette indemnité est due depuis le 23 février 2022, date à laquelle les effets de la clause résolutoire ont été constatés, jusqu’à la libération effective des lieux pour Mme [I].

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

 » Le loyer est fixé librement par les parties, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires en vigueur.  »

Ainsi, les locataires sont tenus de payer cette indemnité jusqu’à ce qu’ils quittent effectivement les lieux, ce qui peut représenter une somme importante en cas de retard dans le départ.

Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Cet article stipule que :

 » Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  »

Dans le jugement, Mme [I] et M. [N] ont été condamnés solidairement à payer une indemnité de 400,00 € à la société EVOLEA pour couvrir les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de cette instance.

Cette disposition vise à compenser les frais que la partie gagnante a dû supporter pour faire valoir ses droits, et elle est appliquée de manière à éviter que la partie perdante ne bénéficie d’un avantage financier en raison de la procédure judiciaire.

Ainsi, les implications de cet article sont significatives, car elles peuvent alourdir la charge financière des locataires en cas de litige.