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REFERENCES : N° RG 24/09233 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ATB

Minute : 25/00098

S.A. IN’LI
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [M] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [M] [L]

Le

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 10]
comparant

D’AUTRE PART

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mars 2023, la société IN’LI a donné à bail à Monsieur [M] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la société IN’LI a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.418,74 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la société IN’LI a fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de Monsieur [M] [L] et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués, Condamner Monsieur [M] [L] à lui verser la somme de 5.760,87 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, la société IN’LI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré un décompte actualisé.

Monsieur [M] [L] comparaît en personne. Il a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2.300 euros de revenus mensuels. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros par mois. Il demande le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Par message électronique parvenu au greffe le 11 décembre 2024, la SA IN’LI produit un décompte actualisé faisant état d’un paiement d’un montant de 730 euros le 3 décembre 2024, de sorte que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. La SA IN’LI actualise le montant de la dette hors frais à hauteur de 4.780,30 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la société IN’LI est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 6 mai 2024, pour la somme en principal de 3.418,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 8 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 4.780,30 euros au 6 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 730 euros le 3 décembre 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 6 mai 2024, date du commandement, sur la somme de 3.418,74 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, il ressort du décompte locatif actualisé que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 31 mensualités de 150 euros, et une 32ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [L], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La société IN’LI a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [M] [L] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 8 juillet 2024 du contrat de bail conclu le 23 mars 2023 entre la société IN’LI et Monsieur [M] [L],

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la société IN’LI la somme de 4.780,30 euros au titre de sa dette locative au 6 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, portant intérêts à compter du 6 mai 2024, date du commandement, sur la somme de 3.418,74 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [M] [L] à s’acquitter de cette somme en 31 mensualités de 150 euros, et une 32ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,
PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :
La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [M] [L] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [M] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la société IN’LI la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection