Par contrat de bail en date du 26 mars 2021, une société civile immobilière a loué un appartement à un locataire pour un loyer mensuel de 600,80 euros, plus des charges. Suite à des loyers impayés, la société a émis un commandement de payer le 26 février 2024, pour un montant total de 6134,54 euros. Le 5 juillet 2024, la société a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Le tribunal a jugé que l’assignation était recevable et a constaté le manquement du locataire à son obligation de paiement.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action

La question de la recevabilité de l’action se pose en raison de la demande de Monsieur [R] [F] qui conteste la notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal.

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est stipulé que :

« Le bailleur doit notifier l’assignation à la préfecture dans un délai de six semaines avant l’audience. »

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024.

De plus, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a justifié avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024, conformément à l’article 24 II de la même loi, qui exige que :

« Le bailleur doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. »

Ainsi, l’action est déclarée recevable et la demande de Monsieur [R] [F] est rejetée.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

La résiliation du bail est fondée sur l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers, conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus. »

L’article 1224 du code civil stipule que :

« La résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 26 février 2024, et ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 26 avril 2024, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

La demande de paiement des loyers impayés repose sur les articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui établissent que :

« Les obligations doivent être exécutées de bonne foi. »

La SCI RESIDENCE D’ALBOY a produit un décompte à l’audience, prouvant que Monsieur [R] [F] devait la somme de 4063,98 euros à la date du 24 novembre 2024.

Aucune contestation n’a été apportée par le locataire concernant le principe ou le montant de la dette actualisée.

Il sera donc condamné à verser cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que :

« Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Il est également stipulé que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dans cette affaire, le locataire a repris le paiement des loyers et a présenté des éléments médicaux attestant de ses problèmes de santé.

Les allégations de la bailleresse concernant des troubles de voisinage n’ont pas été prouvées.

Ainsi, Monsieur [R] [F] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités fixées par le juge.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [F], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens. »

La SCI RESIDENCE D’ALBOY se voit également allouer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. »

La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui précise que :

« Les décisions de justice sont exécutoires de plein droit, même en cas d’appel. »