ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 10 Janvier 2025
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 15 Novembre 2024

N° RG 24/02562 – N° Portalis DBW3-W-B7I-473D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARSEILLE CITY
Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. DEKI
Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Sylvana DOVI, avocat au barreau de MARSEILLE

LA SOCIETE CREDIT COOPERATIF
Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et Maître Justin BEREST, avocat plaidant au barreau de PARIS

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail commercial à la SAS DEKI des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 46750€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte sous seing privé en date du 19 aout 2021, la société CREDIT COOPERATIF s’est porté garant à première demande en faveur de la SAS DEKI du paiement de 3 mois de loyer (et de toutes les charges, taxes et accessoires) dans les termes du contrat de bail, dont il déclare avoir connaissance et ceci à concurrence de la somme maximum de 9772,77€ pour toute la durée du bail.

La SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer à la SAS DEKI un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 29 mai 2024, pour une somme de 35848,99€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, la SCI MARSEILLE CITY a informé la société CREDIT COOPERATIF de la délivrance du commandement de payer précité, lui demandant le règlement de la somme de 9772,77€.

Le 9 aout 2024, la SAS DEKI a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de Justice du 3 septembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY fait assigner la SAS DEKI et la société CREDIT COOPERATIF devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
– condamner la SAS DEKI à lui payer la somme provisionnelle de 35589,60€ euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, outre intérêts au taux fixe de 5% annuel,
– condamner la SAS DEKI à titre provisionnel au paiement d’une somme de 3558,96€ euros au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 7 du bail ;
– condamner la société CREDIT COOPERATIF à titre provisionnel au paiement d’une somme de 9772,77€ euros au titre de son engagement de garantie ;
– condamner la SAS DEKI et la société CREDIT COOPERATIF au paiement d’une somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 15 novembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge des référés de :
Se déclarer matériellement et territorialement compétent pour statuer sur le présent litige ; Condamner la SAS DEKI à lui payer la somme provisionnelle de 30674,22€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, Condamner la SAS DEKI à titre provisionnel au paiement d’une somme de 3067,42€ au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 7 du bail, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ; Condamner la SAS DEKI à titre provisionnel au paiement d’une somme de 1533,71€ arrêtés au 31 décembre 2024 au titre des intérêts de retard prévus par le bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ; Condamner la SAS DEKI à lui rembourser la franchise correspondant à six mois de loyer hors charges et hors taxes, soit la somme de 14500€, dont elle a bénéficié à la signature du bail commercial ; Condamner la SAS DEKI, à titre provisionnel, à lui verser la somme de 25927,14€ au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués ; Condamner la société CREDIT COOPERATIF à titre provisionnel au paiement d’une somme de 9772,77€ euros au titre de son engagement de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ; Débouter la SAS DEKI de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Débouter la société CREDIT COOPERATIF de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SAS DEKI et la société CREDIT COOPERATIF au paiement d’une somme de 4000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
En défense, la SAS DEKI, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge des référés de :
Se déclarer compétente territorialement ; Constater la résiliation du bail commercial ; Constater que la dette locative s’élève à ce jour à 30674,22€ ; Débouter la SCI MARSEILLE CITY de sa demande de majoration de 10% du montant de la dette ; Débouter la SCI MARSEILLE CITY de sa demande de remboursement de la franchise accordée ; Débouter la SCI MARSEILLE CITY de sa demande sur les frais irrépétibles ; Débouter la société CREDIT COOPERATIF de l’ensemble de ses demandes ; Lui accorder des délais de paiement sur deux ans ; Condamner la SAS DEKI à lui verser la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.
La société CREDIT COOPERATIF, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge des référés de :
In limine litis,
Déclarer recevable et fondée l’exception d’incompétence territoriale soulevée par lui et se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce de Nanterre ; A défaut, à titre principal,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse ; Débouter la SCI MARSEILLE CITY de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire,
Condamner la SAS DEKI à payer à la société CREDIT COOPERATIF la somme de 9772,77€, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ; En tout état de cause,
Condamner la SCI MARSEILLE CITY ou subsidiairement la SAS DEKI aux dépens ; Condamner la SCI MARSEILLE CITY ou très subsidiairement la SAS DEKI à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S’il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux. Si le défendeur n’a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s’il demeure à l’étranger.

L’article 43 de ce même code dispose que le lieu où demeure le défendeur s’entend, s’il s’agit d’une personne physique, du lieu où celle-ci a son domicile ou, à défaut, sa résidence et, s’il s’agit d’une personne morale, du lieu où celle-ci est établie.

Il ressort de l’article 48 dudit code que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

La société CREDIT COOPERATIF fait valoir que l’acte de garantie qu’il a signé prévoit une clause de compétence du tribunal de commerce de Nanterre en cas de litige, que la SCI MARSEILLE CITY est une société qui agit comme un professionnel et a indéniablement un objet commercial, de sorte que la clause précitée lui est opposable.

La SCI MARSEILLE CITY fait valoir qu’elle est une société civile et que toute clause dérogatoire aux règles de compétence doit être déclarée non écrite la concernant. Par ailleurs, elle explique ne pas avoir contracté avec la société CREDIT COOPERATIF de sorte que cette clause lui est inopposable. Il relève que le tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive en matière de contestation du bail commercial.

La SAS DEKI fait valoir que la société CREDIT COOPERATIF ne démontre pas la qualité de commerçant de la SCI MARSEILLE CITY. Il ajoute que ni lui ni la SCI MARSEILLE CITY n’a consenti à l’insertion de cette clause d’attribution de compétence dans un contrat qui est un contrat d’adhésion.

En l’espèce, il apparait que la SCI MARSEILLE CITY n’est pas partie à l’acte de garantie souscrit entre la SAS DEKI et la société CREDIT COOPERATIF, de sorte qu’il n’a pas pu y consentir et que la clause d’attribution de compétence lui est donc inopposable.

Par conséquent, l’exception d’incompétence de la société CREDIT COOPERATIF sera rejetée.

Sur la constatation de la résolution du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SCI MARSEILLE CITY le 29 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2021 à compter du 29 juin 2024.

la SAS DEKI ayant quitté les lieux le 9 aout 2024, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il convient de relever que le bail est résilié depuis le 29 juin 2024 et que la SAS DEKI est resté dans les lieux jusqu’au 9 aout 2024. Ainsi, la SAS DEKI était tenu d’un loyer jusqu’au 29 juin 2024 puis à une indemnité d’occupation à compter de cette même date.

L’indemnité d’occupation due par la SAS DEKI1 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS DEKI a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 30674,22€ arrêtée au 12 octobre 2024.

L’obligation du locataire de payer la somme de 30674,22€ au titre des loyers échus et de l’indemnité d’occupation, arrêtée au 12 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS DEKI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 30674,22€ arrêtée au 12 octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Sur la demande de majoration de 10%, de remboursement de la franchise et d’intérêts de retard

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La clause 7 du contrat de bail litigieux prévoit que tout paiement de loyer et/ou de charges qui ne serait pas effectuée valeur premier jour de chaque trimestre civil portera de plein droit intérêt au taux fixe de 5 % annuels, lesquels seront payables avec la somme principale. Il en sera de même en ce qui concerne tout autre somme due par le preneur au bailleur qui n’est pas payé à sa date d’exigibilité. À défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu des présentations des sciences, et 15 jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mis en demeure, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et ceux indépendamment des intérêts de retard prévu au paragraphe ci-dessus, de tous dommages et intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire.

Ce même contrat de bail prévoit en son article 36.2, intitulé franchise de loyer, qu’à titre personnel est incessible, le bailleur consent preneur une franchise exceptionnelle de loyer équivalent à six mois de loyer hors taxes et hors charges. Cette franchise porte exclusivement sur le loyer fixe hors charges et hors taxes, de telle sorte que le loyer variable, les charges, taxes (et redevances dues le cas échéant) dus pendant cette période de franchise demeureront exigibles et cela, dès la date de prise d’effet du bail. Cette franchise ne sera pas applicable au renouvellements éventuels du bail. D’un commun accord entre les parties, il est convenu que dans l’hypothèse où le bail prendrait fin par anticipation pour une raison quelconque exclusivement imputable au preneur, la franchise ci-dessus accordée par le bailleur devra être remboursé au bailleur.

Or, cette majoration de 10 %, ce remboursement de franchise et ces intérêts de retard s’analysant en des clauses pénales, sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que les demandes formulées à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse, telle que prévue à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de provision au titre d’une indemnité de relocation

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La société bailleresse prétend être fondée à réclamer à la SAS DEKI, en application de l’article 1760 du code civil, l’indemnisation du préjudice qu’elle a subir consécutivement à l’absence de relocation du bien, causé directement par la défaillance contractuelle de ce dernier.

Or, force est de constater que la société bailleresse ne fournit pas d’élément de nature à établir la réalité du préjudice qu’elle allègue.

Ainsi, la demande de la SCI MARSEILLE CITY se heurte à une contestation sérieuse et il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de garantie

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la société CREDIT COOPERATIF fait valoir que l’appel en garantie de la SCI MARSEILLE CITY est irrégulier dans la mesure où il est tardif.

En effet, force est de constater que la résiliation du bail est intervenue un mois après le commandement de payer visant expressément la clause résolutoire que la SCI MARSEILLE CITY a délivré à la SAS DEKI et non à la date de la sortie des lieux de la SAS DEKI, de sorte que la SAS DEKI avait un mois à compter de cette date pour appeler la société CREDIT COOPERATIF en garantie.

Le commandement de payer a été délivré le 29 mai 2024, la résiliation ayant donc été effective le 29 juin 2024 à minuit. L’appel en garantie ayant été effectué le 1er juillet 2024 soit plus d’un mois après la résiliation du bail, l’acte de garantie à première demande en date du 19 aout 2021 était donc déjà caduc.

Compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

la SAS DEKI explique cette absence de paiement par des difficultés financière qui la place dans une situation très délicate. Elle évoque notamment une perte comptable et fiscale de 416156€ au 31 décembre 2023 et la mise en place d’un plan de redressement pour tenter de retrouver une situation saine. Elle ajoute que son chiffre d’affaire a triplé depuis le début de l’année 2024.

la SCI MARSEILLE CITY s’oppose à cette demande, faisant valoir que la SCI MARSEILLE CITY ne lui a payé aucun loyer en 2024.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS DEKI, la bonne foi du preneur doit être reconnue.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS DEKI pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

– Sur les autres demandes

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS DEKI, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS DEKI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1000€ et à la société CREDIT COOPERATIF la même somme de 1000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la société CREDIT COOPERATIF ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2021 entre la SCI MARSEILLE CITY d’une part, et la SAS DEKI d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

CONDAMNONS la SAS DEKI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 30674,22€ arrêtée au 12 octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 mai 2024 ;

AUTORISONS la SAS DEKI à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 1333 euros et un dernier versement égal au solde de la dette ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 10%, de remboursement de franchise, d’intérêts de retard, de l’indemnité de relocation et de garantie ;

CONDAMNONS la SAS DEKI à payer à la SCI MARSEILLE CITY une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS DEKI à payer à la société CREDIT COOPERATIF une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS DEKI aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président