5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/01526 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZHR

[G] [J], [F] [K]

C/

S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

– Expéditions délivrées à

– FE délivrée à

Le 14/01/2025

Avocats : Me Bénédicte DELEU
Me Corinne LAPORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J]
né le 31 Juillet 1978 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

Représenté par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [F] [K]
née le 25 Mai 1984 à [Localité 5] (95)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

Représentée par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES Société anonyme d’HLM
RCS de PARIS n° 562 069 278
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Me Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Novembre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé le 29 mars 2013, la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [J] et à Madame [F] [K], portant sur un logement situé [Adresse 6] moyennant un loyer révisable de 770,71 € outre une provision mensuelle sur charges de 62,52 €.

Par ordonnance rendue le 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de BORDEAUX, statuant en référé a, entre autres dispositions :
– constaté la réunion à la date du 15 août 2021 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29 mars 2013,
– condamné Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] à payer à la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 7.958,84 € d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
– accordé à Monsieur [G] [J] et à Madame [F] [K] des délais de paiement sur une durée de 36 mois et a ordonné en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail,
– dit qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, leur expulsion étant ordonnée à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux.

Un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à Monsieur [G] [J] et à Madame [F] [K] le 3 avril 2023 par acte de commissaire de justice. Le concours de la force publique a, également, été accordé pour l’exécution de la décision rendue le 15 avril 2022, à compter du 29 août 2023, pour assurer leur expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux loués.

Par acte introductif d’instance en date du 19 avril 2023, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] ont fait assigner la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, principalement, constater que cette dernière a fait défaut à ses obligations d’ordre public de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et juger qu’il n’y a pas lieu à application de la clause résolutoire et que le contrat de location n’est pas résolu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 juin 2024 après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K], comparants et assistés de leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2002 pris dans sa rédaction issue du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1104, 1219, 1240, 1353 et 1721 du code civil :
– de les déclarer recevables et bien fondés en leur demande,
– y faisant droit :
– de constater que la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES fait défaut à ses obligations d’ordre public de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation,
– de juger que leur logement est indécent en raison notamment de l’impossibilité de chauffer liée à des infiltrations d’air continues,
– de juger que la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est de mauvaise foi,
– en conséquence :
– de juger qu’il n’y a pas lieu à application de la clause résolutoire,
– de condamner la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à réaliser des mesures conservatoires complémentaires indispensables à assurer l’obligation de délivrance due par le bailleur au locataire pour son logement sous astreinte de 100 € par jour à compter du prononcé de la présente décision et notamment :
– isolation (sols, murs/fenêtres)
– résolution des questions d’humidité (VMC),
– d’ordonner une réduction de loyer de moitié sur les 3 dernières années à compter de l’acte introductif d’instance et ce jusqu’à la réception pleine et entière de la totalité des travaux indispensables à satisfaire l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, somme à parfaire au jour du parfait achèvement des travaux indispensables à la remise en état du logement,
– d’ordonner la compensation avec les sommes restant dues au bailleur au titre des loyers impayés,
– de condamner la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser au locataire la somme de 300 € au titre de factures d’électricité représentant le surcoût de facturation que le défaut de délivrance à engendrer,
– de condamner la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent avoir rencontré rapidement après leur entrée dans les lieux de nombreuses difficultés tenant principalement à des infiltrations d’air et d’eau, à une absence d’islation au sol et à un système de chauffage défaillant. Ils assurent que ces désordres ont entraîné des moisissures outre une surconsommation excessive d’électricité puisqu’ils ne parvenaient jamais à se chauffer correctement en l’absence d’isolation et en raison des trous d’air dans les huisseries. Ils ajoutent qu’en dépit de leurs alertes et celles d’autres locataires dans la même situation, le bailleur a, finalement, réalisé quelques travaux, au bout de 8 années, sur la pression médiatique et à titre conservatoire, après avoir mis en jeu l’assurance dommage ouvrage de l’immeuble. Ils estiment que ces derniers sont cependant insuffisants puisque les désordres se poursuivent. Ils mettent en avant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire établi le 13 décembre 2023 qui qualifient d’indécents les locaux d’un autre locataire de la résidence soumis aux mêmes désordres. Ils estiment que leur expulsion ne peut être ordonnée d’autant que le juge des référés saisi de la demande d’expulsion de leur bailleur n’était pas informée de l’état inqualifiable des lieux loués. Ils mettent en avant, d’une part, le rapport de visite rendu par la Mairie de [Localité 2], en date du 22 juillet 2022 montrant que la situation porte atteinte à la salubrité publique et constitue une infraction au règlement sanitaire départemental, et, d’autre part, l’absence de réponse du bailleur en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée par la municipalité. Ils expliquent, enfin, que sur le fondement de l’ordonnance de référé rendue le 15 avril 2022, le bailleur leur a délivré un commandement de quitter les lieux et a tenté une procédure d’expulsion le 26 juin 2023 alors que la présente procédure visant à voir juger, au fond, que la clause résolutoire n’a pas lieu à s’appliquer était en cours. Ils précisent que le bailleur a obtenu le recours à la force publique et qu’ils ont saisi le juge de l’exécution pour obtenir des délais dans l’attente de la présente décision, lesquels ont été rejetés. Ils déclarent avoir interjeté appel de cette décision.

En défense, la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n’a ni comparu ni été représentée, bien qu’ayant comparu aux précédentes audiences.

L’affaire a été mise en délibéré.

Par jugement rendu le 19 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, ayant justifié son absence, de faire valoir ses moyens de défense.

A l’audience du 14 novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K], comparants et assistés de leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

En défense, la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :
– de constater qu’elle a réalisé les travaux sollicités par les demandeurs et justifie de la procédure tendant à la mise en cause de la dommage ouvrage,
– de constater qu’elle communique les justificatifs de charges,
– en conséquence :
– de débouter Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,
– de juger que l’ordonnance du 15 avril 2023 est exécutoire de droit par provision,
– de condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– de condamner Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] se sont abstenus de régler leurs loyers et ont accumulé une dette s’élevant à la somme de 5.792,72 € au 14 juin 2021, de sorte qu’un commandement de payer leur a été délivré. Elle ajoute que par ordonnance de référé en date du 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies mais en a suspendu les effets en accordant aux locataires des délais de paiement qui n’ont pas été respectés. Elle souligne avoir disposé d’une décision exécutoire de plein droit et être de bonne foi. Elle soutient avoir respecté ses obligations de bailleresse et met en avant le comportement des locataires qui ont, en toute illégalité, décidé de bloquer les loyers sans aucune autorisation judiciaire. Elle expose avoir rencontré des difficultés avec le constructeur de la résidence, avoir sollicité en référé une expertise judiciaire et avoir déjà procédé à la reprise des désordres allégués par les locataires. Enfin, elle fait valoir la dette locative de Monsieur [G] [J] et de Madame [F] [K] et l’absence de séquestre des sommes dues démontrant ainsi qu’ils ont éprouvé des difficultés pour payer leur loyer. Elle assure justifier des décomptes individuels de charges pour les années 2019, 2020 et 2021. Elle estime, par ailleurs, que les locataires ne peuvent se prévaloir d’une expertise réalisée au sein d’un logement qui n’est pas le leur.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

I – Sur la mise en jeu de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires :

Il s’évince des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile que «l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles».

Il est constant que par ordonnance de référé rendue le 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de ce siège a :
– constaté la réunion à la date du 15 août 2021 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29 mars 2014,
– condamné Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] à payer à la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une somme de 7.958,84 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 mars 2022 (échéance du mois de février incluse),
– accordé des délais de paiement à Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] pendant 36 mois,
– suspendu les effets de la clause résolutoire, cette dernière étant réputée ne pas avoir joué si le moratoire accordé est respecté,
– ordonné, à défaut de respect des délais de paiement, l’expulsion de Monsieur [G] [J] et de Madame [F] [K], la clause de résiliation reprenant ses effets, entraînant ainsi la résiliation immédiate du contrat de bail.

Il n’est pas contesté que l’échéancier n’a pas été respecté de sorte que la clause résolutoire a repris ses effets et qu’un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré aux locataires le 3 avril 2023 par acte de commissaire de justice.

L’ordonnance de référé n’ayant pas au principal autorité de la chose jugée, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] ont saisi au fond le juge des contentieux de la protection pour contester l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils expliquent que la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a continuellement manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, leur logement étant indécent. Ils admettent que de faibles mesures conservatoires ont été prises durant plusieurs années après la prise de possession et après un passage médiatisé, démontrant, ainsi, la mauvaise foi du bailleur. Ils estiment que ces mesures ont été totalement inefficaces, les désordres de leur appartement portant atteinte à la salubrité publique et constituant une infraction au règlement sanitaire départemental. Ils ajoutent que le bailleur a sciemment dissimulé ces informations au juge des référés pour obtenir leur expulsion alors qu’il était informé des désordres qu’ils subissaient.

La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES fait valoir l’importante dette locative des locataires, ces derniers admettant s’être trouvés dans l’illégalité en déclarant avoir bloqué les loyers sans autorisation judiciaire. Ils signalent, par ailleurs, que ces derniers n’ont jamais fait état devant le juge des référés des désordres qu’ils allèguent puisqu’ils ont reconnu le principe et le montant de la dette locative qu’ils ont justifiée par des difficultés rencontrées à la suite d’une hospitalisation.

Il échet de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu, en contrepartie de la jouissance des lieux, au paiement des loyers et charges. En revanche, le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement décent ne l’autorise pas à suspendre le paiement des loyers, sauf s’il est privé de la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] arguent de désordres dans le logement sans pour autant allégués qu’ils y sont empêchés d’y vivre. Ils ne pouvaient donc cesser de payer les loyers en tout ou partie.

Ils ne justifient pas avoir consigné leur loyer pour prouver leur bonne foi dans l’exécution de leurs obligations.

Par ailleurs, il y a lieu de constater, à la lecture de l’ordonnance de référé, qu’ils n’ont pas réglé les causes du commandement qui leur a été délivré le 14 juin 2021. Ils ne l’ont pas contesté en initiant, notamment, une procédure visant à voir constater leur situation d’indécence.

Lors de leur comparution devant le juge des référés, ils n’ont pas non plus contesté le montant de la dette locative ni évoqué la situation d’indécence qu’ils allèguent pour la justifier. Le juge des référés soulignent, d’ailleurs, qu’ils ont «repris le paiement du loyer courant» et que «le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable».

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] n’ayant pas été autorisés à suspendre le paiement de leur loyer et n’ayant pas désintéressé les causes du commandement dans le délai imparti, il apparaît qu’ils se sont soustraits à leurs obligations de locataires. Il s’ensuit que la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES était bien fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 août 2021 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que la résiliation du bail est acquise à la date du 15 août 2021.

Aussi, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] seront déboutés de leur demande visant à voir juger qu’il n’y a pas lieu à application de la clause résolutoire.

II – Sur la demande de réalisation de mesures conservatoires :

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] demandent la réalisation de mesures conservatoires complémentaires indispensables à assurer l’obligation de délivrance due par le bailleur sous astreinte.

Cependant, cette demande implique qu’ils bénéficient toujours d’un contrat de bail en cours.

La résiliation du contrat de bail étant acquise à la date du 15 août 2021, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

III – Sur la demande de réduction du loyer :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
– de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
– de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
– d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
– d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenue d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] soutiennent que le baillleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation leur causant un préjudice de jouissance continu. Ils sollicitent une réduction de leur loyer de moitié sur les 3 dernières années à compter de l’acte introductif d’instance et ce jusqu’à la réception pleine et entière de la totalité des travaux indispensables à satisfaire à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation. Ils soutiennent qu’ils ne peuvent se chauffer correctement, des trous d’air passant par toutes les huisseries, des nuisibles entrant également dans le logement, une humidité constante y étant relevée, les consommations d’énergie étant démesurées et n’y apportant aucun confort.

La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES soutient être intervenue à plusieurs reprises au sein du logement litigieux et affirme subir les désordres dont le constructeur de l’immeuble est responsable.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] versent aux débats un rapport de visite établi par la Mairie de [Localité 2] à la suite d’une visite le 6 juillet 2022, lequel conclut que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens du décret du 30 janvier 2022. Cependant, il échet de constater que ce rapport a été établi après la résiliation du bail alors que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre des lieux loués.

Cependant, les constatations effectuées et les pièces produites, notamment les courriers adressés par Madame [F] [K] au cours de l’année 2021 et l’expertise judiciaire produite, permettent d’établir que ces désordres existaient déjà durant l’exécution du bail.

Dans son rapport Madame [E] [H], inspectrice de salubrité, explique avoir constaté les désordres suivants :
– absence de section ouvrante permettant une aération suffisante dans le salon,
– développement de moisissures en dessous des fenêtres des 3 chambres,
– développement de moisissures sur la partie basse des murs de la terrasse,
– présence d’une infiltration au niveau de la terrasse.

Elle conclut que ces faits constituent des infractions aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental.

La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES verse aux débats l’ordonnance rendue le 12 avril 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX ayant ordonné une expertise de l’immeuble dans lequel le logement occupé par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] est situé et désignant Monsieur [I] [L] pour y procéder.

Le rapport d’expertise réalisé permet de déterminer l’état du logement pendant la période de location et de confirmer les constatations réalisées par la Mairie de [Localité 2]. Il apparaît qu’il présente :
– des traces d’infiltration sur la plinthe sous la baie vitrée du séjour,
– des traces d’infiltration sous les portes vitrées des deux chambres,
– de longues coulures sous le mur de la loggia derrière la descente des eaux de pluie et environ sur la moitié du mur, ces traces d’infiltration marquant des impacts également d’oxydation des aciers de la rive du balcon,
– un problème de condensation et de pourriture des plinthes sous la porte-fenêtre du séjour et de la chambre,
– un défaut d’étanchéité des menuiseries,
– un défaut d’isolation du plancher haut situé au dessus du parking outre des fuites sur les menuiseries,
– des ponts thermiques et des fuites au niveau des menuiseries, face intérieure.

Les désordres liés à l’étanchéité des lieux, le phénomène de pont thermique autour des fenêtres non étanches à l’air, le défaut d’isolation du plancher et le développement important de moisissures de nature à nuire à la santé des occupants autour des fenêtres des chambres et du salon sont des désordres qui rendent le logement non conforme aux normes de décence et dont la réparation incombe au bailleur, la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES.

Cette dernière justifie avoir fait réaliser des travaux ponctuels et avoir agi à l’encontre du constructeur qu’elle estime responsable des désordres. Cependant, force est de constater que les travaux se sont révélés insuffisants puisque les désordres ont perduré. Au surplus, il lui appartenait de trouver d’autres solutions (diminution de loyer), voire même des solutions conservatoires (relogement), pour permettre à ses locataires de pouvoir jouir paisiblement des lieux loués.

Il apparaît, ainsi, que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] ont subi un préjudice puisqu’ils n’ont pas disposé d’un logement décent.

S’agissant du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, il convient de constater que les désordres concernent les trois chambres du logement, le séjour et la terrasse de l’appartement d’une superficie de 92m². Compte tenu du nombre de pièces principales concernées et des désordres subis, il convient de réduire le loyer puis les indemnités d’occupation de 25% sur les 3 dernières années précédant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2023, soit à compter du 19 avril 2020, et ce jusqu’à leur expulsion, puisqu’il est constant que les travaux réparatoires n’ont pas été réalisés.

Il est constant que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] sont débiteurs de sommes à l’égard de la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et les sommes qui leur sont dues par cette dernière au titre de leur préjudice de jouissance.

IV – Sur la demande de remboursement des factures
d’électricité :

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] sollicitent une somme de 300 € au titre des factures d’électricité représentant le surcoût de facturation que le défaut de délivrance a engendré. Ils soutiennent qu’en raison du défaut d’isolation et d’étanchéité des fenêtres, leur facture d’électricité étaient anormalement très élevés, ce qui leur cause un préjudice. Ils assurent que le bailleur a déjà procédé à un remboursement partiel des précédentes factures puisqu’il a parfaitement connaissance qu’il est impossible de chauffer le logement et que la surconsommation est inévitable du fait de ses manquements.

La SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES conclut au rejet de ce chef de demande.

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] ne versent au soutien de leur demande qu’une facture d’électricité en date du 22 septembre 2023 concernant la consommation du 20 septembre 2022 au 19 septembre 2023, alors qu’ils étaient occupants sans droit ni titre du logement à la suite de la résiliation du bail le 15 août 2021.

Ils ne produisent aucune autre pièce permettant d’établir la surconsommation qu’ils allèguent durant la période d’exécution du contrat de bail. Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.

V – Sur les demandes accessoires :

Au regard de la carence réciproque des parties dans le respect de leurs obligations, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

La vice présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 15 août 2021 portant sur les locaux sis [Adresse 6] conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE, à titre de réparation du préjudice de jouissance, une réduction de 25% du montant des loyers puis des indemnités d’occuption sur les 3 dernières années précédant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2023, soit à compter du 19 avril 2020, et ce jusqu’à expulsion de Monsieur [G] [J] et de Madame [F] [K] ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et les sommes qui leur sont dues par cette dernière au titre de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] et Madame [F] [K] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES du surplus de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE
chargée des contentieux de la
protection