|
L’Essentiel : Par acte sous seing privé du 10 avril 1998, la société FONCIERE CRONOS a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Z] pour des locaux au [Adresse 3]. Le 14 novembre 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 1451,28 euros. Le 12 février 2024, la société a saisi le tribunal pour obtenir l’expulsion et le paiement de 3047,55 euros. À l’audience du 13 novembre 2024, il a été constaté que Mme [U] [Z] avait quitté les lieux, rendant les demandes d’expulsion sans objet. La dette locative s’élevait à 3755,07 euros.
|
|
Constitution du bailPar acte sous seing privé du 10 avril 1998, la société FONCIERE CRONOS a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Z] pour des locaux situés au [Adresse 3], avec un loyer mensuel de 605,30 euros et une provision pour charges de 195,34 euros. Commandement de payerLe 14 novembre 2023, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 1451,28 euros pour arriéré locatif, en visant une clause résolutoire, avec un délai de deux mois pour s’acquitter de cette somme. Intervention de la commission de coordinationLa commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Z] le 15 novembre 2023, suite à la délivrance du commandement de payer. Assignation au tribunalLe 12 février 2024, la société FONCIERE CRONOS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion de Mme [U] [Z] et obtenir le paiement de diverses sommes, dont une indemnité mensuelle d’occupation et un arriéré locatif de 3047,55 euros. Notification et absence de diagnostic socialL’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 14 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. État des lieux et dettes locativesÀ l’audience du 13 novembre 2024, la société FONCIERE CRONOS a indiqué que la locataire avait quitté les lieux depuis le 11 avril 2024, rendant les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sans objet. La dette locative, actualisée au 11 avril 2024, s’élevait à 3755,07 euros, incluant des dégradations locatives. Arguments de la locataireMme [U] [Z] a confirmé avoir quitté les lieux et a contesté les demandes de paiement, invoquant un dégât des eaux survenu le 7 juillet 2023, qui aurait rendu l’appartement inhabitable. Elle a affirmé avoir alerté le bailleur sans qu’aucun travaux ne soient réalisés. Décision sur la résiliation du bailLe tribunal a constaté que Mme [U] [Z] avait quitté les lieux depuis le 14 avril 2024, rendant les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion sans objet. Analyse de la dette locativeLa société FONCIERE CRONOS a présenté un décompte prouvant que Mme [U] [Z] lui devait 3755,07 euros. Bien que la locataire ait signalé un dégât des eaux, elle n’a pas prouvé l’impossibilité totale de jouir de son logement ni informé le bailleur de ce dégât. La quittance de loyer du mois d’août 2023 a été prise en compte pour réduire la dette. Dégradations locativesLe bailleur a prouvé avoir engagé des frais pour le débarras de l’appartement et le changement de serrure après le départ de la locataire. Mme [U] [Z] a été condamnée à verser 385,71 euros pour ces dégradations. Condamnation et frais de justiceMme [U] [Z] a été condamnée à payer 2313,92 euros pour loyers impayés et dégradations locatives, ainsi qu’à verser 200 euros pour les frais de justice. Elle a également été condamnée aux dépens de la procédure. Exécution provisoireLe tribunal a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision, en raison du montant et de l’ancienneté de la dette, ainsi que de l’absence de reprise des paiements de loyers depuis l’assignation. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?La clause résolutoire dans un bail d’habitation permet au bailleur de mettre fin au contrat de location en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, après un commandement de payer resté sans effet, demander la résiliation du bail. Cette clause doit être expressément stipulée dans le contrat de bail et doit respecter les conditions de forme et de fond. Dans le cas présent, la société FONCIERE CRONOS a délivré un commandement de payer à Mme [U] [Z] avant de saisir le juge, ce qui est conforme aux exigences légales. Ainsi, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est fondée sur le non-paiement des loyers, et la procédure a été respectée. Comment se détermine la dette locative en cas de dégradations locatives ?La détermination de la dette locative doit prendre en compte les loyers impayés ainsi que les éventuelles dégradations causées par le locataire. L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Dans cette affaire, la société FONCIERE CRONOS a présenté un décompte des sommes dues par Mme [U] [Z], incluant les dégradations locatives. Les dégradations doivent être prouvées par le bailleur, qui doit justifier les frais engagés pour remettre le logement en état. Ici, le bailleur a fourni des preuves des dégradations, notamment le coût du débarras et du changement de serrure, ce qui justifie la somme réclamée. Quelles sont les conséquences d’un dégât des eaux sur le paiement des loyers ?Un dégât des eaux peut affecter la jouissance du logement et, par conséquent, le paiement des loyers. L’article 1721 du code civil impose au bailleur de garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué. Si le logement devient inhabitable, le locataire peut être en droit de demander une réduction de loyer ou de suspendre le paiement. Cependant, le locataire doit prouver que le dégât des eaux a rendu le logement totalement inhabitable et qu’il a informé le bailleur des travaux nécessaires. Dans cette affaire, bien que Mme [U] [Z] ait signalé un dégât des eaux, elle n’a pas fourni suffisamment de preuves pour justifier l’impossibilité de jouir de son logement, ce qui l’oblige à payer les loyers dus. Quels sont les critères pour l’octroi des frais de justice selon l’article 700 du code de procédure civile ?L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans le cas présent, Mme [U] [Z] a été condamnée à verser 200 euros à la société FONCIERE CRONOS au titre de l’article 700, car elle a succombé dans ses demandes. Le montant est déterminé en fonction des frais exposés par la partie gagnante et de la situation financière de la partie perdante. Ainsi, la décision de condamner Mme [U] [Z] à payer cette somme est justifiée par sa position dans le litige. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans le cadre d’une décision de justice ?L’exécution provisoire permet à une décision de justice d’être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, considérant le montant et l’ancienneté de la dette. Cela signifie que Mme [U] [Z] doit s’acquitter des sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur face à un locataire qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O], [U] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine GALLON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02346 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLQ
N° MINUTE : 4
JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE CRONOS,
[Adresse 5]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [O], [U] [Z],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02346 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLQ
Par acte sous seing privé du 10 avril 1998, la société FONCIERE CRONOS a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605,30 euros et d’une provision pour charges de 195,34 euros.
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1451,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Z] le 15 novembre 2023.
Par assignation du 12 février 2024, la société FONCIERE CRONOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 3047,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,
– 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.
Prétentions et moyens des parties
À l’audience du 13 novembre 2024, la société FONCIERE CRONOS indique que la locataire a quitté les lieux depuis le 11 avril 2024, que les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont désormais sans objet. Elle précise que la dette locative, actualisée au 11 avril 2024, s’élève désormais à 3755,07 euros en ce inclus la somme de 597, 34 euros au titre des dégradations locatives.
Au soutien de ses prétentions, La société FONCIERE CRONOS indique que la locataire n’a jamais informé le bailleur d’un dégât des eaux.
Mme [U] [Z] confirme avoir donné congé et avoir quitté les lieux depuis le 11 avril 2024. Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes en paiement et expose qu’un important dégât des eaux est survenu le 7 juillet 2023 à l’origine de la dégradation des plafonds et rendant l’appartement totalement inhabitable. Elle indique avoir fait les démarches auprès du régisseur. Elle conteste devoir toute somme au motif que l’appartement était devenu inhabitable. Elle souligne que le bailleur n’a pas souhaité réaliser les travaux nécessaires.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Il est constant que Mme [U] [Z] a quitté les lieux depuis le 14 avril 2024 ainsi qu’en atteste l’état des lieux de sortie signé par les parties. Les demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 avril 2024, Mme [U] [Z] lui devait la somme de 3755,07 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dépôt de garantie mais incluant la somme de 597, 34 euros au titre des dégradations locatives.
Mme [U] [Z] allègue de la survenance d’un dégât des eaux ayant rendu l’appartement totalement inhabitable. Elle indique avoir alerté le bailleur qui a refusé d’effectuer les travaux et avoir du se reloger.
Elle verse aux débats une quittance de loyer établie à son nom par [Localité 4] Attitude n° 29409 pour un loyer de 1652, 78 euros pour le mois d’août 2023 pour un appartement situé [Adresse 1] ainsi qu’un rapport d’expertise du cabinet EUREXO du 17 janvier 2024 confirmant la survenance d’un dégât des eaux le 6 juillet 2023 et fixant le montant des réparations à 8615, 30 euros portant sur la réparation du parquet, des faux plafond et de peinture.
Mme [U] [Z] ne verse cependant aucun élément de nature à établir l’impossibilité totale de jouir de son logement ni d’avoir informé son bailleur de la survenue de ce dégât des eaux et de son préjudice jouissance. Toutefois, la quittance de loyer du mois d’août 2023 tend à établir que cette dernière n’ pas pu jouir de son logement dans le mois suivant la survenue du dégât des eaux et son montant de 1652, 78 euros viendra en déduction de la dette de loyer. Elle sera toutefois tenue de s’acquitter du surplus des loyers impayés faute de prouver son préjudice de jouissance pour le reste de la période visée.
S’agissant des dégradations locatives, le bailleur rapporte la preuve d’avoir dû financer le débarras de l’appartement ainsi que le changement de la serrure après le départ de la locataire. Il ressort en effet de l’état des lieux de sortie signé par les parties que cette dernière a laissé le parking encombré et n’a pas restitué l’ensemble des jeux de clé en sa possession. Elle sera tenue de verser la somme de 169, 68 euros au titre du débarras du logement et la somme de 216, 03 euros au titre du changement de la serrure, soit la somme totale de 385, 71 euros au titre de dégradations locatives.
Mme [U] [Z] sera en conséquence condamnée à verser la somme de 2313, 92 euros au titre des loyers impayés et des dégradations locatives et déduction faite du montant de la quittance de loyer pour le mois d’août 2023.
3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [U] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société FONCIERE CRONOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Mme [U] [Z] a quitté les lieux depuis le 14 avril 2024 et que les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont désormais sans objet,
CONDAMNE Mme [U] [Z] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 2313, 92 euros au titre des loyers impayés et des dégradations locatives ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Mme [U] [Z] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [U] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et celui de l’assignation du 12 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
Laisser un commentaire