N° RG 24/00109 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNED

[T] [S]

C/

[F] [U]

Le

– Expéditions délivrées à

-SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU
-[F] [U]

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 7]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :
Madame [T] [S]
née le 10 Juillet 1954 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me DELOIRE loco Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

DEFENDEUR :
Monsieur [F] [U]
né le 10 Juin 1985 à [Localité 6]
Le [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [T] [S] fait valoir que par acte sous seing privé en date des 5 et 16 octobre 2023 elle a donné en location à Monsieur [F] [U], un appartement à usage d’habitation, situé Résidence Le [Adresse 5] à [Localité 4] ([Adresse 5]) ainsi qu’un parking ( lot 131- N° 48) moyennant un loyer mensuel actuel de 615€ avec une provision sur charges de 50€, soit un total de 677€.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Madame [T] [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2051€ au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte du 8 juillet 2024, Madame [T] [S] a fait assigner Monsieur [F] [U] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire:

-Constater la résiliation du bail à effet du 20 juin2024;
-Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants  et le transport des meubles dans tel garde meuble désigné par la bailleresse ou à défaut par le tribunal ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement de la somme de 3585,39 € au titre des loyers et charges impayés dus au 20 juin 2024 ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait du être du si le bail avait été poursuivi ;
-Outre l’allocation de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens comprenant notamment les frais de commandement, de notification à la préfecture d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée le 26 novembre 2024.
A l’audience du 26 novembre 2024, Madame [T] [S] , représentée, a modifié ses demandes comme suit après le départ de son locataire :

-Constater la résiliation du bail au 20 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire ;
-Constater que les demandes relatives à l’expulsion du locataire sont devenues sans objet du fait du départ du locataire le 18 septembre 2024 ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement de la somme de 4914€ au titre du décompte de sortie en date du 5 novembre 2024 ( décompte tenant compte de la déduction du dépôt de garantie )
Outre l’allocation de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens comprenant notamment les frais de commandement, de notification à la préfecture d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

Monsieur [F] [U] est non comparant ni représenté quoique régulièrement assigné à domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné à domicile et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 juillet 2024, deux mois avant la date de l’audience du 26 novembre 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Madame [T] [S] a fait signifier à Monsieur [F] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2051€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Madame [T] [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient en l’espèce de constater que Madame [T] [S] produit valablement aux débats la copie du contrat de bail en date des 5 et 16 octobre 2023 et le décompte de sa créance.
Elle fixe le montant de la dette de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées à 3997, 77 € à la date du départ du locataire. Cependant elle inclue dans cette dette des frais d’honoraires de rédaction de 121,50 €, des frais d’honoraires de transaction de 324 €, des frais de commandement de payer de 160,39 €, des frais d’impayés bancaires de 60 €.
La somme due au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et charges impayées s’élève à la date du mois d’octobre 2024 après remboursement du dépôt de garantie à la somme de : 3997,77 – 665,89 = 3331,88 €.
Par conséquent, la somme de 3331,88€ sera octroyée au titre des loyers, charges indemnités d’occupation impayés, sollicitée par Madame [T] [S] .

Dans ces conditions,Monsieur [F] [U] sera condamné au paiement de la somme de 3331,88€ au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En l’espèce, la propriétaire indique que son locataire a quitté les lieux le 18 septembre 2024. Ils sollicitent au titre des réparations locatives la somme de 666,87 € décomposée comme suit :
un coût de nettoyage d’un montant de 354 €, un coût de remplacement du réfrigérateur d’un montant de 229,99 €, et un coût de remplacement de vaisselle et linge de 82,88 €.
Pour cela elle communique un état des lieux de sortie contradictoirement établi qui constate «  un appartement sale, pas rangé, une frigidaire très très sale. ». Cependant Madame [T] [S] ne communique aucun justificatif probant des sommes qu’elle a du exposer pour réparer les désordres dont elle se plaint.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

*Sur la demande au titre de la retenue de 20% sur le montant du dépôt de garantie et la demande de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Madame [T] [S] sollicite au titre de la retenue sur le montant du dépôt de garantie imputable au locataire qui quitte le logement avant l’arrêté des comptes, la somme de 246 € ; également 3,35 € au titre des ordures ménagères.

L’article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «  lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes annuel des comptes de l’immeuble… ».
Il convient de constater que Madame [T] [S] ne justifie pas du montant des sommes réclamées.
Dans ces conditions, sa demande de condamnation sera rejetée.

Sur les dépens

Monsieur [F] [U] , succombant au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur
[F] [U] à verser à Madame [T] [S] la somme de 300€.
Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

,Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, RENVOI les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence 

CONSTATE la réunion à la date du 20 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 5et 16 octobre 2023 entre d’une part, Madame [T] [S] et d’autre part, Monsieur [F] [U] relatif à un appartement ainsi qu’un parking ( lot 131- N° 48), situé Résidence Le [Adresse 5] à [Localité 4] ([Adresse 5])

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à Madame [T] [S] la somme de 3331,88 € euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois de septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse);

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à Madame [T] [S] une indemnité de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier le Président