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REFERENCES : N° RG 24/01684 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4HV

Minute : 25/00004

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Monsieur [Y] [O]
Représentant : Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [O] [Z] [E]

Copies exécutoires délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à :
Me BERESSI

Le 09 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 10 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 10 janvier 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 3]
représenté par Monsieur [J] [D], muni d’un pouvoir,

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-930008-2024-0045 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représenté par Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [Z] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2006, l’OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] un appartement à usage d’habitation n°341 (logement conventionné), situé au [Adresse 2].

Par avenant au contrat signé le 12 janvier 2023, l’ensemble des éléments du bail ont été remis en place entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS et Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] suite à une résiliation judiciaire en date du 13 mai 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier à Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O], par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 2.791,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024 et du 12 février 2024, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner respectivement Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
ordonner la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement des articles 1224 à 1230 du Code civil,ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef, et ce dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique,les condamner solidairement à lui payer solidairement les sommes suivantes :5.031,12 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2024 puis renvoyée successivement à l’audience du 10 septembre 2024 et du 3 décembre 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.765,07 euros, échéance du mois de octobre 2024 comprise, selon décompte en date du 28 novembre 2024. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement proposés.

Monsieur [Y] [O], représenté par son conseil, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [Z] [E] [O], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail afférent au logement

En vertu de l’article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il résulte du décompte actualisé versé par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT que la dette des locataires s’élève désormais à la somme de 3.765,07 euros, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, selon décompte en date du 28 novembre 2024.

Il est ainsi établi que Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] se sont abstenus de payer régulièrement les loyers et charges, contrevenant à leur obligation en tant que locataire. L’importance et l’ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] lui doivent la somme de 3.765,07 euros, à la date du 28 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.765,07 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] ont repris le paiement du loyer courant et ont effectué des versements permettant de réduire la dette. Monsieur [Y] [O] déclare que les APL ne lui sont plus versées. L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2006, entre l’OPH MONTREUILLOIS, et Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation n°341 situé au [Adresse 2], à la date de la présente décision mais en suspend les effets,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS la somme de 3.765,07 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2024, incluant la mensualité de octobre 2024) ;

AUTORISE Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] seront condamnés à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/01684 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4HV

DÉCISION EN DATE DU : 10 Janvier 2025

AFFAIRE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

C/

Monsieur [Y] [O]
Représentant : Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [O] [Z] [E]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires