L’OPH MONTREUILLOIS a signé un bail avec Monsieur [Y] [O] et Madame [Z] [E] [O] en 2006. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 2.791,92 euros a été signifié le 2 octobre 2023. Après plusieurs audiences, le juge a constaté la recevabilité de l’action et a prononcé la résiliation du bail pour inexécution des obligations de paiement. Les locataires ont été condamnés à payer solidairement 3.765,07 euros, avec un remboursement échelonné en 23 mensualités de 150 euros. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve de mauvaise foi.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base légale pour la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est fondée sur les articles 1224 et 1228 du Code civil.

L’article 1224 stipule que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi, le juge peut constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

De plus, l’article 1728 précise que « le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, l’article 1729 permet au bailleur de demander la résiliation du bail.

Dans cette affaire, il a été établi que les locataires avaient accumulé une dette de 3.765,07 euros, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en justice pour résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action en justice pour résiliation de bail est régie par plusieurs dispositions légales, notamment l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 III stipule que « le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer. »

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique, respectant ainsi le délai de six semaines avant l’audience.

De plus, l’article 24 II de la même loi exige que le bailleur ait saisi la CAF pour les aides au logement, ce qui a également été respecté dans ce cas.

Ainsi, l’action a été jugée recevable, car toutes les conditions légales ont été remplies.

Comment le juge peut-il accorder des délais de paiement pour les loyers impayés ?

Les délais de paiement pour les loyers impayés sont régis par l’article 1343-5 du Code civil, qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dans cette affaire, Monsieur [Y] [O] a sollicité des délais de paiement en raison de sa situation financière, et l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT n’a pas opposé de résistance à cette demande.

Le juge a donc autorisé les locataires à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 150 euros chacune, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 1343-5.

Il est important de noter que le non-respect de ces délais pourrait entraîner la résiliation du bail de plein droit, sans nouvelle décision de justice.

Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail pour défaut de paiement entraîne plusieurs conséquences, notamment la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que « le bailleur peut faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire. »

En cas de résiliation, les locataires sont également tenus de verser une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans cette affaire, les locataires ont été informés que toute mensualité impayée entraînerait la résiliation du bail et l’exigibilité immédiate de la dette.

Ainsi, les conséquences d’une résiliation de bail sont significatives et peuvent inclure l’expulsion et des frais supplémentaires pour les locataires.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive sont énoncées dans l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts. »

Dans cette affaire, le bailleur a demandé des dommages et intérêts, mais n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi des débiteurs ni le préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Le juge a donc débouté le bailleur de sa demande de dommages et intérêts, car il n’a pas justifié des éléments nécessaires pour établir la résistance abusive.

Ainsi, pour obtenir des dommages et intérêts, il est essentiel de prouver la mauvaise foi du débiteur et un préjudice distinct du retard de paiement.