☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00683 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6NY

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[M] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Carole GUILLIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/683 PAGE

Par acte sous-seing privé du 11 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à [M] [S] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 237,85 euros, une provision mensuelle sur charges de 19,53 euros et un loyer mensuel au titre de la dépendance de 0,34 euros.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2022, PARTENORD HABITAT a fait délivrer à [M] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant principal de 85,34 euros au titre des loyers et charges impayés.

La situation d’impayés a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) et la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), par lettres recommandées avec accusé de réception, réceptionnées le 19 décembre 2022.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2024, PARTENORD HABITAT a fait citer [M] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 20 juin 2024 aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes.

Un diagnostic social et financier du 5 mars 2024 est parvenu à la juridiction.

En sa séance du 10 avril 2024, la Commission de surendettement des particuliers du [Localité 6] a constaté la situation de surendettement de [M] [S] et prononcé la recevabilité de son dossier, comprenant une dette locative contractée envers PARTENORD HABITAT à hauteur de 2.176,69 euros.

Selon correspondance du 15 juillet 2024 de la Commission de surendettement, [M] [S] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entré en application le 29 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 1er juillet 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 4 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et soutenues oralement, PARTENORD HABITAT demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner à [M] [S] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;à défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de [M] [S] ainsi que de tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;condamner [M] [S] à lui payer la somme de 329,61 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 octobre 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans ses causes et de la présence assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;condamner [M] [S] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail (selon l’indice IRL des loyers) en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;condamner [M] [S] à lui payer les sommes suivantes :3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,11,94 euros au titre des assurances impayées à la date du 7 octobre 2024,22,86 euros au titre des pénalités à la date du 4 octobre 2024,500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner [M] [S] aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.
PARTENORD HABITAT fait valoir, à titre principal, que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 janvier 2023 et que [M] [S] ne peut bénéficier de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire en ce qu’elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant à l’audience.

PARTENORD HABITAT expose à titre subsidiaire que l’absence de règlement régulier par la locataire de ses loyers aux termes convenus, l’absence de règlement de la dette locative qui est ancienne, le défaut d’entretien du logement et les dégradations commises sur l’immeuble justifient le prononcé de la résiliation du bail.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées, PARTENORD HABITAT soutient que [M] [S] ne peut solliciter le remboursement de loyers qu’elle n’a pas réglé compte tenu de l’effacement de la dette décidé par la Commission de surendettement. PARTENORD HABITAT ajoute que [M] [S] n’est pas fondée à demander des dommages et intérêts alors même que le mauvais état du logement a pour origine un défaut d’entretien du logement par la locataire. Par ailleurs, PARTENORD HABITAT considère que les pièces versées aux débats par la locataire ne sont pas probantes s’agissant de photographies sans vue d’ensemble et d’attestations non circonstanciées et ne répondant pas aux dispositions légales. Le bailleur fait encore valoir que l’état insalubre du logement rend impossible toute intervention aux fins de réparation de la chaudière.

Se référant oralement à ses dernières écritures déposées à l’audience, [M] [S], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de, :

à titre principal,
dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,débouter PARTENORD HABITAT de l’ensemble de ses demandes,juger que le loyer doit être réduit à la somme de 207,72 euros,condamner PARTENORD HABITAT à lui rembourser la somme de 900 euros au titre de la réduction de loyer, somme arrêtée à la date du 29 octobre 2024,
condamner PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 2.000 euros pour trouble de jouissance ;
à titre subsidiaire,
lui accorder les plus larges délais de paiement,suspendre le jeu de la clause résolutoire.
[M] [S] fait valoir qu’il convient de déduire des causes du commandement de payer la somme de 60,96 euros correspondant au montant total prélevé de manière injustifiée au titre des frais d’enquête sociale ; qu’elle n’était redevable que d’une mensualité de 24,38 euros au moment du commandement de payer ; qu’un dossier de surendettement a été déposé ; que la Commission de surendettement a prononcé l’effacement de sa dette locative ; qu’en considération de ces éléments, il n’y a pas lieu à résolution du bail.

[M] [S] soutient que le mauvais état du logement, tel que mis en évidence par l’huissier mandaté par PARTENORD HABITAT, l’absence de chauffage et d’eau chaude justifient une réduction de loyer à hauteur de 50 euros par mois, le remboursement des loyers déjà payés à cette hauteur à compter de mai 2023, date du constat, et jusqu’au jour de l’audience, soit la somme de 900 euros ainsi que l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros en réparation du trouble de jouissance en ayant résulté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le bailleur justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CCAPEX et la CAF par lettres recommandées avec accusé de réception réceptionnées le 19 décembre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié l’assignation au Préfet du [Localité 6] le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date du dernier renouvellement du bail, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 avril 2019, tacitement reconduit à l’issue d’une durée de trois ans, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges, dépôt de garantie ou de l’éventuel supplément de loyer, fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l’acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [M] [S] le 30 novembre 2022, pour la somme en principal de 85,34 euros arrêtée au 25 novembre 2022.

Il ressort du décompte produit par PARTENORD HABITAT, arrêté au 30 octobre 2024, que les causes du commandement de payer comprennent des sommes prélevées au titre de l’enquête sociale et des cotisations d’assurance. Or, ces catégories de sommes ne sont pas visées par la clause résolutoire contenue au bail. De surcroît, ces sommes mises à la charge de la locataire ne sont pas justifiées par des mises en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à renvoyer l’enquête sociale et de justifier d‘une assurance locative, conformément aux développements ci-après.

Partant, il convient de déduire du montant des causes du commandement de payer les frais prélevés au titre de l’enquête sociale et de l’assurance, d’un montant total de 92,65 euros.

Déduction faite de ce montant, le commandement de payer portant sur un arriéré locatif de 85,34 euros n’a plus de causes.

Partant, la clause résolutoire contenue au bail n’est pas acquise et la demande corrélative en constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande de prononcé de la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge doit apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s’effectuant au jour où il statue.

Sur le manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la preuve du bail et l’obligation au paiement du loyer et des charges est établie par la production d’une copie du bail signé par [M] [S] le 11 avril 2019.

Suivant décompte versé par PARTENORD HABITAT, arrêté au 30 octobre 2024, [M] [S] n’a pas payé régulièrement aux termes convenus son loyer courant à compter du mois de février 2022.

En sa séance du 10 avril 2024, la Commission de surendettement des particuliers du [Localité 6] a constaté la situation de surendettement de [M] [S] et prononcé la recevabilité de son dossier, comprenant une créance de PARTENORD HABITAT à hauteur de 2.176,69 euros.

Afin de permettre la poursuite des relations contractuelles entre les parties, [M] [S] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entré en application le 29 mai 2024.

Postérieurement à l’octroi de cette aide, [M] [S] n’a toutefois pas repris le versement de ses loyers courants.

Ainsi, suivant le décompte précité, [M] [S] est redevable de la somme de 329,61 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 octobre 2024.

Partant, le manquement de [M] [S] à son obligation de payer les loyers revêt un caractère grave et persistant qui est de nature à justifier la résiliation du bail.

Sans qu’il ne soit besoin de statuer sur les autres moyens soulevés par le demandeur et tendant à la même fin, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de [M] [S] à la date de l’audience, soit au 4 novembre 2024.

Le bail étant résilié, [M] [S] est occupante sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes en paiement :

Au titre des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Il apparaît au regard du décompte précité que [M] [S] est redevable de la somme de 329,61 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 octobre 2024, ce que ne conteste pas à l’audience la défenderesse.

Faute pour [M] [S] de justifier être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

[M] [S] sera encore condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour PARTENORD HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il convient de prendre en compte le cas échéant ses droits aux APL et le montant de sa part restant à charge.

Au titre des cotisations d’assurance :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article dispose encore que : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. »

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 30 octobre 2024 que [M] [S] est redevable de la somme de 11,94 euros au titre des cotisations d’assurance impayées à cette date.

PARTENORD HABITAT sollicite la condamnation de la locataire au paiement de cette somme ainsi qu’au paiement d’une somme de 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance.

Toutefois, PARTENORD HABITAT ne justifie pas avoir vainement mis en demeure [M] [S] de lui remettre une attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions légales. Partant, le montant prélevé au titre de l’assurance groupe souscrite par le bailleur pour le compte de la locataire n’est pas justifié.

Le bailleur sera donc débouté de ses demandes en paiement relatives aux cotisations d’assurance.

Au titre des pénalités :
Aux termes de l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les locataires sont tenus de répondre à l’enquête organisée par les organismes d’habitations à loyer modéré, aux fins de transmission des informations au représentant de l’Etat dans le département, dans un délai d’un mois, et sont redevables à défaut d’une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 30 octobre 2024 que [M] [S] est redevable de la somme de 22,86 euros à titre de pénalités. Suivant le détail du décompte, cette somme correspond à des frais mensuellement prélevés à hauteur de 7,62 euros au titre de frais de relance d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.
En l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d‘avoir à renvoyer l’enquête sociale versée aux débat, PARTENORD HABITAT sera débouté de sa demande en paiement formée au titre des pénalités.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la situation financière de [M] [S], telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier et des justificatifs produits aux débats par l’intéressée, ainsi que l’absence de besoins du créancier, bailleur social, justifient l’octroi des plus larges délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif du présent jugement.
La résiliation du bail ne résultant pas de l’application de la clause résolutoire contenue au bail, la demande de [M] [S] en suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais est sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles formées au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent :
Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Il résulte de ces dispositions que l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent
A l’appui de ses demandes, [M] [S] verse d’abord des photographies, présentées sur des feuilles volantes, sans date et sans vue d’ensemble du logement concerné. En l’état, de telles photographies ne permettent pas, faute d’être circonstanciées, de conclure à l’existence de désordres.
Les attestations de témoin que [M] [S] produit ensuite aux débats ne sont pas davantage précises quant aux désordres qui seraient présents dans le logement loué et ne permettent pas d’en déterminer l’origine. En tout état de cause, elles n’ont pas une force probante suffisante en l’absence de la copie de la pièce d’identité de leurs auteurs.
[M] [S] s’appuie enfin sur le procès-verbal de constat d’huissier produit aux débats par PARTENORD HABITAT et des désordres qu’il relève au sein du logement litigieux.
Il ressort notamment de ce constat, dressé le 23 mai 2023 à la demande du bailleur, les éléments suivants :
la présence de mauvaises herbes hautes le long de la façade avant de la maison ainsi que des sacs de déchets posés au sol ;une odeur « pestilentielle » d’urine de chat dans l’ensemble du logement, avec la présence d’une litière en plastique contenant seulement des journaux imbibés ;un logement exigu, vétuste et en mauvais état d’aspect ;la présence de dalles amiantées décollées, disjointes et cassées sur le pignon droit de la maison ;un air intérieur saturé et quasiment irrespirable sur l’ensemble du logement ;un logement relativement chaud et « moite » avec une température de 22,5°C dans la pièce principale selon le thermostat digital ;des peintures murales et du plafond, du hall d’entrée, de la pièce principale et de la cuisine, souillées et hors d’état d’usage, certaines maculées de poussières et de toiles d’araignées et d’autres jaunies par la poussière et la nicotine ;la présence dans le hall d’entrée et la pièce principale de plusieurs collants attrape- mouche couverts de mouches mortes agglutinées ;une bouche d’aération dans la pièce principale entièrement encrassée de poussières et inopérante ;une chambre encombrée d’objets ;une salle de bain totalement insalubre d’aspect avec de l’eau qui ruisselle sur les faïences murales de la douche, en dépit de la présence d’une fenêtre et de la moisissure noire sur l’ensemble des joints de douche.L’huissier de justice prend également acte dans son procès-verbal des déclarations faites par la locataire au cours de ses opérations de constat suivant lesquelles le logement n’est jamais aéré en raison de la présence de treize chats qui ne sont pas autorisés à sortir à l’extérieur.
L’ensemble de ces constatations, et particulièrement l’obstruction du système de ventilation par la locataire, l’absence d’aération du logement, l’encombrement des pièces et la présence de nombreux animaux au domicile, mettent en exergue un défaut manifeste d’entretien du logement par la locataire responsable du mauvais état général du logement tel que décrit par l’huissier de justice.
Dans son procès-verbal, l’huissier de justice note encore la présence de casseroles et d’une cocotte-minute dans la douche et les déclarations de la locataire suivant lesquelles en raison du dysfonctionnement de la chaudière elle fait bouillir des casseroles d’eau pour se laver.
Ce dysfonctionnement de la chaudière, dont les réparations incombent au bailleur, n’est pas contesté par ce dernier.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le manquement de PARTENORD HABITAT a son obligation de délivrer un logement décent n’est caractérisé qu’en raison du désordre affectant la chaudière.

Sur le bien-fondé des demandes
– Sur la demande en réduction du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux ».

En application de ces dispositions, lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence, le bailleur peut, sur demande du locataire, être condamné à procéder aux travaux de remise en conformité du logement qui se révèlent nécessaires et le juge peut réduire le montant du loyer courant jusqu’à exécution desdits travaux. Il s’ensuit que la réduction du loyer courant est subordonnée à une condamnation du bailleur à procéder à des travaux de remise en conformité du logement.

En l’espèce, [M] [S] sollicite dans ses développements la condamnation du bailleur à la remise en état du logement (« changement des systèmes de ventilation, assainissement du logement et rénovation des peintures ») mais ne reprend pas une telle demande dans le dispositif de ses conclusions.

Or, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En tout état de cause, la demande de travaux formulée irrégulièrement porte sur des désordres qui, suivant les développements précédents, sont imputables à la locataire.

Encore, compte tenu de la résiliation du bail prononcée à la date du présent jugement et de la qualité d’occupante sans droit ni titre de [M] [S], cette dernière n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires visées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de débouter [M] [S] de sa demande en réduction du loyer.

– Sur la demande de remboursement des loyers et la demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance :

En considération des désordres affectant le logement, [M] [S] sollicite le remboursement des loyers réglés du mois de mai 2023 au 29 octobre 2024 et sollicite au même titre une indemnité en réparation du préjudice de jouissance subi.

Il convient de rappeler que le seul désordre imputable à PARTENORD HABITAT susceptible de fonder les présentes demandes tient au dysfonctionnement de la chaudière.

Il ressort de la décision de la Commission de surendettement du [Localité 6] et du décompte locatif versé aux débats par le bailleur que sur la période du mois de mai 2023 au 29 octobre 2024, [M] [S] a réglé la somme de 99,52 euros au titre des loyers et charges impayés et reste redevable, à ce même titre, de la somme de 329,61 euros au 30 octobre 2024.

Il ne peut y avoir remboursement des loyers versés et dispense totale du paiement des loyers restant dus que si logement est inhabitable. Un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence donne lieu à allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le dysfonctionnement de la chaudière ne rend pas le logement inhabitable mais a généré des désagréments à la locataire privée d’eau chaude et contrainte de faire bouillir de l’eau pour assurer ses opérations d’hygiène corporelle.

Il en résulte que la demande de remboursement des loyers sera rejetée, le préjudice résultant du dysfonctionnement de la chaudière donnant droit à l’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

[M] [S] ne produit aucune pièce aux débats permettant d’acter le dysfonctionnement de la chaudière avant le constat d’huissier du 23 mai 2023.

PARTENORD HABITAT admet que la chaudière n’avait pas été réparée au jour de l’audience mais oppose l’impossibilité à laquelle il a été confronté de faire procéder à sa remise en état. Il justifie, à ce titre, du refus le 24 novembre 2023 d’une entreprise de maintenance d’intervenir dans le logement en raison de son mauvais état.

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent qui pèse sur le bailleur est une obligation de résultat, de sorte que seuls un événement de force majeure ou la faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure et cause exclusive du dommage sont de nature à exonérer le bailleur de son obligation.
Il est encore constant que le fait de la victime, qui ne présente pas les caractéristiques de la force majeure et qui n’a pas été la cause exclusive du dommage, n’exonère partiellement le débiteur que s’il revêt un caractère fautif.
Suivant l’article 1218 du code civil, « il y a la force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et PERLINK »https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000032035679&dateTexte=&categorieLien=cid »1351-1. »
Les caractéristiques de la force majeure sont l’extériorité, l’imprévisibilité et le caractère irrésistible ou insurmontable.
En l’occurrence, le mauvais état du logement résultant du défaut manifeste d’entretien du logement par la locataire ne présente pas les caractéristiques de la force majeure ; il n’est ni imprévisible, ni insurmontable. PARTENORD HABITAT ne justifie d’ailleurs du refus d’intervention que d’une seule entreprise. Le défaut d’entretien du logement par la locataire n’est pas davantage la cause du dysfonctionnement de la chaudière. PARTENORD HABITAT ne peut donc s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le mauvais état du logement.
Il convient de rappeler que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle et que l‘obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public.
Le comportement de la locataire est néanmoins fautif et a justifié le refus d’intervention d’une société diligentée par le bailleur aux fins de procéder aux réparations de la chaudière, de sorte qu’il sera pris en compte dans la détermination du quantum alloué à la locataire en réparation de son préjudice.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par la locataire du fait de la privation d’eau chaude sur une période de plus d’un an et cinq mois sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696, [M] [S], qui succombe principalement à l’instance en raison de la résiliation du bail à ses torts exclusifs, sera condamnée aux dépens dans les conditions décrites au second alinéa du présent article compte tenu de sa qualité de bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de mettre à sa charge le coût du commandement de payer dès lors que celui-ci est dépourvu de causes.

L’équité et la situation économique respective des parties commande de rejeter la demande présentée par PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du même code, il a lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La juge des contentieux de la protection de Lille, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] PARTENORD HABITAT recevable ;

PRONONCE à la date du 4 novembre 2024 la résiliation du bail portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], conclu le 11 avril 2019, aux torts exclusifs de [M] [S] ;

ORDONNE, à défaut pour [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés l’expulsion de [M] [S] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE [M] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] PARTENORD HABITAT la somme de 329,61 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [M] [S] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 15 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que le premier versement devra intervenir le 12 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants chaque mois avant la date d’anniversaire du premier versement ;

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [M] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, tenant compte des droits aux APL, à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE à [M] [S] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le [Localité 6] « [Localité 6].gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] PARTENORD HABITAT à verser à [M] [S] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [S] aux dépens dans les conditions fixées à l’alinéa 2 de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 13 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge
D.AGANOGLU N.LOMBARD