L’Office Public de l’Habitat PARTENORD HABITAT a engagé une procédure judiciaire contre [M] [S] pour résiliation de bail et expulsion en raison de loyers impayés. Malgré un diagnostic social révélant un surendettement, le tribunal a jugé que le manquement de [M] [S] à ses obligations était suffisamment grave pour justifier la résiliation. Bien que le commandement de payer ait été contesté, le tribunal a ordonné à [M] [S] de régler 329,61 euros pour loyers dus, tout en condamnant PARTENORD HABITAT à verser 1.500 euros pour préjudice de jouissance. L’expulsion a été ordonnée si les lieux n’étaient pas libérés.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La demande de PARTENORD HABITAT en résiliation du bail est recevable. En effet, selon l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit notifier la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) et à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) par lettres recommandées avec accusé de réception.

Cette notification a été effectuée le 19 décembre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation, ce qui respecte les délais légaux. De plus, l’article 24 III de la même loi impose que l’assignation soit notifiée au Préfet au moins six semaines avant l’audience. PARTENORD HABITAT a également respecté cette exigence en notifiant l’assignation le 12 janvier 2024.

Ainsi, toutes les conditions de recevabilité sont remplies, et l’action de PARTENORD HABITAT est déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail

La résiliation du bail est fondée sur l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 I de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié à [M] [S] le 30 novembre 2022 pour un montant de 85,34 euros. Cependant, il a été constaté que certaines sommes, notamment celles prélevées pour l’enquête sociale et les cotisations d’assurance, ne sont pas visées par la clause résolutoire. Par conséquent, le montant dû au titre des loyers impayés a été réduit, et le commandement de payer n’a plus de causes.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise, et la demande de constatation de la résiliation du bail est rejetée.

Sur le manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, [M] [S] n’a pas respecté cette obligation depuis février 2022, et la Commission de surendettement a constaté une dette locative de 2.176,69 euros.

Le manquement de [M] [S] à son obligation de paiement est donc caractérisé et revêt un caractère grave, justifiant la résiliation du bail. En conséquence, le bail sera résilié aux torts de [M] [S] à la date de l’audience, soit le 4 novembre 2024.

Sur les demandes en paiement

Concernant les loyers et charges impayés, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’acquitter de ces sommes. En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail entraîne un préjudice pour le propriétaire, justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Il a été établi que [M] [S] est redevable de 329,61 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les cotisations d’assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. En l’espèce, PARTENORD HABITAT n’a pas justifié avoir mis en demeure [M] [S] de lui remettre une attestation d’assurance locative. Par conséquent, les demandes de paiement relatives aux cotisations d’assurance seront rejetées.

Sur les pénalités

L’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation impose aux locataires de répondre à l’enquête organisée par les organismes d’habitations à loyer modéré. En l’absence de mise en demeure par lettre recommandée, PARTENORD HABITAT sera débouté de sa demande en paiement formée au titre des pénalités.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Étant donné la situation financière de [M] [S] et l’absence de besoins urgents du bailleur, des délais de paiement seront accordés.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent. Cependant, les preuves fournies par [M] [S] concernant l’état du logement ne sont pas suffisantes pour établir un manquement du bailleur. Les désordres constatés sont en grande partie imputables à un défaut d’entretien par la locataire.

Ainsi, les demandes reconventionnelles de [M] [S] seront rejetées.