En date du 8 septembre 2022, Mme [V] [O] [I] veuve [M] [X], M [E] [M] [X] et Mme [S] [M] [X] ont loué un appartement à M [G] [C] et Mme [U] [C] pour un loyer de 3113 euros, plus charges. Suite à un dégât des eaux en novembre 2022, les locataires ont mis en demeure leur bailleur en juillet 2023 et ont séquestré les loyers. En octobre 2023, un commandement de payer a été signifié pour 10 634,86 euros d’arriérés. Le juge a finalement débouté les bailleurs de leurs demandes, laissant chaque partie à ses dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de l’action en référé ?

L’action en référé est recevable lorsque les conditions de notification et de délai sont respectées. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par voie électronique le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Cette notification respecte les exigences de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que :

« Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer. »

Ainsi, l’action est jugée recevable, car elle a été effectuée dans les délais impartis et conformément aux dispositions légales.

Quelles sont les obligations du preneur en matière de paiement des loyers ?

L’une des obligations essentielles du preneur dans un contrat de bail est le paiement des loyers aux termes convenus. Cette obligation est clairement énoncée dans l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Le non-paiement des loyers constitue un manquement aux obligations contractuelles, ce qui peut justifier la mise en œuvre d’une clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire ?

La mise en œuvre de la clause résolutoire est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il est également important de noter que le commandement de payer doit être délivré de bonne foi et que les sommes réclamées doivent être réellement dues. Si le commandement est délivré pour un montant supérieur à celui dû, il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur la clause résolutoire ?

En cas de contestation sérieuse, le juge des référés ne peut pas constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’article 834 du code de procédure civile stipule que :

« Dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. »

Dans le cas présent, les locataires ont soulevé des difficultés sérieuses, notamment l’exception d’inexécution due à des travaux non réalisés par le bailleur. Cela constitue une contestation sérieuse qui empêche le juge de déclarer l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelles sont les implications de l’exception d’inexécution dans le cadre d’un bail ?

L’exception d’inexécution est un moyen de défense pour le locataire, qui peut arguer que le bailleur n’a pas respecté ses obligations, notamment en matière d’entretien. Selon la jurisprudence, cette exception est constitutive d’une difficulté sérieuse, comme l’indique la décision de la Cour de cassation (Civ 3ème, 30 mai 2007).

Cela signifie que si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires, le locataire peut suspendre ses obligations de paiement, ce qui peut avoir des conséquences sur la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Quelles sont les conséquences de la décision du juge des contentieux de la protection ?

La décision du juge des contentieux de la protection a pour effet de constater l’existence d’une difficulté sérieuse sur la clause résolutoire et de rejeter l’ensemble des demandes des bailleurs. Cela signifie que les bailleurs ne peuvent pas obtenir la résiliation du bail en référé.

De plus, chaque partie conserve la charge de ses dépens, et la décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, qui stipulent que :

« Les décisions rendues en référé sont exécutoires à titre provisoire. »

Ainsi, les bailleurs devront agir au fond pour solliciter le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.