[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X] [R]
Madame [G] [Y] épouse [R]
Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A5L

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH,
[Adresse 1]

représenté par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [R],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [Y] épouse [R],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A5L

Par contrat sous seing privé en date du 4 avril 2003 avec prise d’effet au 7 avril 2003, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] un ensemble immobilier, composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 461, 55 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2557,02 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
– ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamner solidairement Monsieur [X] [R] Et Madame [G] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 6 avril 2024 soit la somme de 4464,60 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 décembre 2023.

A l’audience du 5 novembre 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 8285,12 euros, selon décompte en date du 26 octobre 2024. Elle précise qu’un seul versement a été effectué en mai 2024 et que le règlement intégral n’a pas repris avant l’audience. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux au regard des dispositions applicables au présent contrat.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2003 contient une clause résolutoire (article 13-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 2557,02 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, selon les dispositions applicables en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions et au regard de l’opposition de la bailleresse, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] étant sans droit ni titre depuis le 7 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] restent lui devoir la somme de 8285,12 euros (en ce inclus 468 euros de frais de poursuite) à la date du 26 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7817,12 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2557,02 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 26 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à ce titre.

Cependant, Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils seront obligés solidairement au paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2003 avec prise d’effet au 7 avril 2003, entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH et Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 février 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [R] Et Madame [G] [R] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 7817,12 euros (décompte arrêté au 26 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 2557,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ORDONNONS la communication à Monsieur le Préfet de Paris de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection