Le 20 septembre 2021, Antin Résidences a signé un bail commercial de 9 ans avec Lourdes Service pour un local de 40 m², avec un loyer annuel de 13 187 euros HT. Le 24 septembre 2024, Antin Résidences a assigné l’association en référé pour faire constater la clause résolutoire et demander son expulsion, ainsi qu’un arriéré locatif de 33 104,11 euros. Le tribunal a validé la résiliation du bail, ordonnant l’expulsion de Lourdes Service si les lieux n’étaient pas restitués dans les 15 jours, et condamnant l’association à payer l’arriéré et des dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire que :

– Le bailleur ait délivré un commandement de payer,
– Ce commandement soit resté sans effet pendant un mois,
– Le défaut de paiement soit manifestement fautif.

En l’espèce, la société Antin Résidences a délivré un commandement de payer le 22 mai 2024, qui a été jugé régulier et a mentionné les dispositions de l’article L. 145-41.

Il a été établi que les causes du commandement n’avaient pas été réglées dans le délai imparti, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière de résiliation de bail ?

Les pouvoirs du juge des référés sont encadrés par l’article 834 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

De plus, l’article 835, alinéa 1er, précise que :

« Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Ainsi, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail, même en cas de contestation sérieuse, à condition que la clause résolutoire soit claire et ne nécessite pas d’interprétation.

Dans le cas présent, le juge a pu constater la résiliation du bail en raison de l’absence de paiement des loyers, ce qui ne laissait pas de place à une contestation sérieuse.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du loyer contractuel. En l’espèce, le juge a fixé l’indemnité d’occupation à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, conformément aux dispositions du bail.

L’indemnité d’occupation est due depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge a précisé que cette indemnité serait due en plus des charges, taxes et accessoires.

Il est important de noter que, selon la jurisprudence, l’indemnité d’occupation doit être équitable et ne pas être manifestement excessive. Dans ce cas, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation a été rejetée, car le montant demandé était jugé excessif par rapport aux circonstances.

Quelles sont les conséquences de l’expulsion sur les meubles laissés sur les lieux ?

Les conséquences de l’expulsion sur les meubles sont régies par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient que :

« En cas d’expulsion, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. »

Le juge a également précisé que les meubles seraient décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, et que la personne expulsée serait sommée de les retirer dans un délai d’un mois non renouvelable.

À l’expiration de ce délai, les meubles pourraient être mis en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions légales.

Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce cas ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Cet article stipule que :

« Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, le juge a condamné l’association Lourdes Service à payer la somme de 1500 euros à la société Antin Résidences sur le fondement de cet article.

Cette somme vise à compenser les frais engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure judiciaire. Cela souligne l’importance de l’article 700 pour garantir une certaine équité dans la prise en charge des frais de justice.