La société S.N.C. TECI ET COMPAGNIE a signé un bail commercial avec LE BALTHAZAR le 17 décembre 2018, mais des loyers impayés ont conduit à un commandement de payer le 3 juin 2024. En l’absence de paiement, le bailleur a assigné le locataire en référé le 4 octobre 2024, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Malgré l’assignation, LE BALTHAZAR n’a pas comparu à l’audience du 20 novembre 2024. Le juge a constaté la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé l’indemnité d’occupation, tout en condamnant LE BALTHAZAR à verser des sommes dues au bailleur.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Dans le cas présent, le bailleur a délivré un commandement de payer le 3 juin 2024, visant la clause résolutoire pour un montant de 20 892,37 euros.

Ce commandement a été effectué conformément aux exigences légales, car il mentionne le délai d’un mois pour le paiement.

Ainsi, si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette dans ce délai, la clause résolutoire est acquise, entraînant la résiliation du bail de plein droit.

Il est donc essentiel que le bailleur respecte ces conditions pour que la clause résolutoire soit valide et opposable au locataire.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment celui de demander l’expulsion du locataire.

L’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile précise que :

« Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans cette affaire, le bailleur a demandé l’expulsion de la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR, en raison de son maintien dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant ainsi l’expulsion.

Le bailleur peut également demander une indemnité d’occupation, qui est due par le locataire après la résiliation du bail, comme le stipule l’article 835 du Code de procédure civile.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer contractuel, comme le précise la décision rendue.

Le bailleur a demandé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 100%, soit 24 903,72 euros par mois.

Cependant, le juge a estimé que cette somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé, ce qui pourrait constituer un avantage indu.

Ainsi, l’indemnité d’occupation a été fixée à un montant équivalent au loyer courant, charges et taxes en sus.

De plus, si l’occupation se prolonge plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, conformément aux stipulations du bail.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations du locataire ?

Suite à la résiliation du bail, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

L’article 1343-2 du Code civil stipule que :

« Les intérêts échus peuvent être capitalisés à la demande de l’une des parties, à condition que cette demande soit faite dans les formes et délais prévus par la loi. »

Dans ce cas, la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR doit payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, qui est fixée à un montant équivalent au loyer contractuel.

Les obligations du locataire se transforment donc, et il doit désormais s’acquitter de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les modalités de calcul des intérêts dus sur l’arriéré locatif ?

Les intérêts dus sur l’arriéré locatif sont régis par l’article 1343-2 du Code civil, qui précise que :

« Les intérêts échus peuvent être capitalisés à la demande de l’une des parties, à condition que cette demande soit faite dans les formes et délais prévus par la loi. »

Dans cette affaire, le bailleur a demandé que le taux des intérêts soit majoré de 5%, mais le juge a considéré que cette majoration pourrait constituer un avantage indu.

Ainsi, les intérêts seront calculés au taux légal, à compter des dates d’exigibilité des sommes dues.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, année par année, à partir du 4 octobre 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions légales.

Quelles sont les conséquences des clauses pénales dans le contrat de bail ?

Les clauses pénales, telles que celles relatives aux pénalités en cas de résiliation, sont régies par l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge de modérer ces clauses si elles procurent un avantage indu au créancier.

Dans cette affaire, plusieurs demandes du bailleur, notamment concernant le remboursement de la franchise et l’indemnité de relocation, ont été considérées comme des clauses pénales.

Le juge a donc décidé de ne pas accueillir ces demandes en référé, en raison de leur nature à procurer un avantage indu au créancier.

Il en va de même pour la clause relative à la conservation du dépôt de garantie, qui a également été analysée comme une clause pénale.

Ainsi, le juge a exercé son pouvoir modérateur sur ces points, conformément aux dispositions légales.