TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. IMMOPROXI
Immatriculée au RCS de LILLE-MÉTROPOLE sous le numéro 384 812 061,
dont le siège social est 243-245, Rue Jean Jaurès – 59650 VILLENEUVE-D’ASCQ

représentée par Maître Morgan JAMET, de la SELARL ARST AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

DEFENDERESSE

S.A.S.U. K2N BEAUTY
Immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 839 416 195
dont le siège social est 34-52, Avenue Youri Gagarine, Centre Commercial Simply Market – 94400 VITRY-SUR-SEINE

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte non daté avec effet au 30 août 2022, la S.A.S.U. IMMOPROXI a donné à bail commercial à la S.A.S.U. K2N BEAUTY des locaux situés 34 avenue Your Gagarine à VITRY SUR SEINE (94400), local numéro 15, moyennant un loyer mensuel de 2 083,33 €, hors charges et hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.A.S.U. IMMOPROXI a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023 à la S.A.S.U. K2N BEAUTY pour une somme de 11 901,70 € au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la S.A.S.U. IMMOPROXI a fait assigner la S.A.S.U. K2N BEAUTY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent sa résiliation,
– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. K2N BEAUTY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner la S.A.S.U. K2N BEAUTY à payer à la S.A.S.U. IMMOPROXI la somme provisionnelle de 34 321,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024 sauf à parfaire,
– condamner la S.A.S.U. K2N BEAUTY au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire égale à 1500,00 euros par jour, en application du bail, outre des charges et indexation telles que prévus dans le bail, à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,
– dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,
– dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter de leur date d’échéance respective,
– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
– condamner la S.A.S.U. K2N BEAUTY au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la signification et de l’expulsion,
– ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appeler sans condition de garantie.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 novembre 2024, la S.A.S.U. IMMOPROXI, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S.U. K2N BEAUTY n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S.U. IMMOPROXI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 901,70 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 décembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. K2N BEAUTY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. K2N BEAUTY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation forfaitaire de 1500,00 euros par jours, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S.U. IMMOPROXI, l’obligation de la S.A.S.U. K2N BEAUTY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 34 321,06 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. K2N BEAUTY, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 901,70 € et à compter du 26 septembre 2024 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 3 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la majoration et le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S.U. K2N BEAUTY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. K2N BEAUTY ne permet d’écarter la demande de la S.A.S.U. IMMOPROXI formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. K2N BEAUTY et de tout occupant de son chef des lieux situés 34 avenue Your Gagarine à VITRY SUR SEINE (94400), local numéro 15 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. K2N BEAUTY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. K2N BEAUTY à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. K2N BEAUTY à payer à la S.A.S.U. IMMOPROXI la somme de 34 321,06 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur 11 901,70 € euros et à compter du 26 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S.U. K2N BEAUTY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la signification et de l’éventuelle expulsion,

CONDAMNONS la S.A.S.U. K2N BEAUTY à payer à la S.A.S.U. IMMOPROXI la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, LE 7 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE , LE JUGE DES RÉFÉRÉS,