RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 JANVIER 2025

N° RG 24/01600 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQBJ

N° de minute :

Société TOUR MICHELET
c/

S.A.R.L. APOGE

DEMANDERESSE

Société TOUR MICHELET
[Adresse 1]
[Localité 4] /FRANCE

Représentée par Maître Jean-olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1060

DEFENDERESSE

S.A.R.L. APOGE
[Adresse 3]
[Localité 5] / FRANCE

Non-comparant

PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2011, la société TOUR MICHELET a donné à bail commercial à la société APOGE des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de douze années et moyennant un loyer annuel de 18.850 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 février 2024, la société TOUR MICHELET a fait délivrer à la société APOGE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 47.701,31 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû à la fin du premier trimestre 2024 inclus.

C’est dans ces conditions que, par acte du 29 mai 2024, la société TOUR MICHELET a fait délivrer une assignation en référé à la société APOGE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 4 mars 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
-condamner la société APOGE au paiement de la somme provisionnelle de 54.933,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-condamner la société APOGE à payer une indemnité d’occupation égale à 5 fois le montant du dernier loyer appelé hors charges et hors taxes à partir du 4 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,
-condamner la société APOGE à payer le montant de la clause pénale prévue au bail, soit 10% des sommes dues,
-condamner la société APOGE à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer, de la présente assignation et de ses suites,
-dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus,
-ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil.

A l’audience du 16 octobre 2024, la société TOUR MICHELET a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée par remise à personne habilitée, la société APOGE n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 2 février 2024 se décompose comme suit :
-47.701,31 euros au titre des loyers et charges impayés,
-299,13 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 47.701,31 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 2 mars 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Il y a donc lieu de condamner par provision la société APOGE à verser à la société TOUR MICHELET la somme de 54.933,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 février 2024 pour la somme de 47.701,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, la société TOUR MICHELET sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers et charges de la société APOGE, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.
L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société APOGE, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société APOGE à lui payer la somme de 1.000 euros.

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 2 mars 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société APOGE ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons à titre provisionnel la société APOGE à payer à la société TOUR MICHELET la somme de 54.933,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 février 2024 pour la somme de 47.701,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 3 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la société APOGE à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue dans le bail liant les parties,

Ordonnons la capitalisation des intérêts,

Condamnons la société APOGE aux dépens,

Condamnons la société APOGE à payer à la société TOUR MICHELET la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À NANTERRE, le 02 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président