La société CIG Développement a signé un bail commercial avec Siam Square Champs Elysées en décembre 2019, mais des loyers impayés ont conduit à un commandement de payer délivré à Kemati en janvier 2024. En mars, CIG Développement a assigné Kemati et Siam Square pour expulsion et paiement des arriérés. Le tribunal a ouvert une procédure de sauvegarde en octobre 2024 et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion de Kemati. Cette dernière a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et des provisions pour loyers dus, tandis que ses demandes de délais de paiement ont été rejetées.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit acquise, il faut que :

– Le bailleur ait délivré un commandement de payer,
– Ce commandement soit resté sans effet pendant un mois,
– Le défaut de paiement soit manifestement fautif,
– Le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Dans le cas présent, la société CIG Dévelopment a délivré un commandement de payer le 9 janvier 2024, et le montant de la créance a été précisé.

Le commandement a été infructueux, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation de plein droit du bail.

Quels sont les droits du bailleur en cas de résiliation du bail commercial ?

En cas de résiliation du bail commercial, le bailleur a plusieurs droits, notamment en vertu des articles 1728 et 1353 du Code civil.

L’article 1728 précise que le locataire a l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353, quant à lui, stipule que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Ainsi, après la résiliation du bail, le locataire devient débiteur d’une indemnité d’occupation, qui est calculée sur la base du loyer contractuel, des charges et des taxes.

Dans cette affaire, la société CIG Dévelopment a demandé le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, fixée au montant du loyer contractuel, majorée de 50 %.

Le bailleur peut également demander l’expulsion du locataire et de tout occupant, ce qui a été ordonné dans le jugement.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations du locataire ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences importantes sur les obligations du locataire, notamment en vertu de l’article 1728 du Code civil.

Cet article stipule que le locataire doit payer le prix du bail aux termes convenus, mais une fois le bail résilié, il n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Dans le cas présent, la société Kemati, après l’acquisition de la clause résolutoire, est tenue de payer une indemnité d’occupation, qui a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, plus les charges et taxes.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement en matière de bail commercial ?

Les délais de paiement en matière de bail commercial peuvent être accordés par le juge, conformément à l’article 1343-5 du Code civil.

Cet article précise que le juge peut accorder des délais, même en présence d’une contestation sérieuse, si cela est justifié par la situation du débiteur.

Cependant, l’octroi de ces délais n’est pas automatique et dépend du pouvoir discrétionnaire du juge.

Dans cette affaire, la demande de délais de paiement formulée par la société Kemati a été rejetée en raison du montant élevé de la dette locative et de l’absence de justificatif d’un retour à meilleure fortune.

Quelles sont les obligations du cédant en cas de cession de bail commercial ?

Les obligations du cédant en cas de cession de bail commercial sont régies par l’article 1103 et 1104 du Code civil, qui stipulent que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 16 3° c) du contrat de bail commercial prévoit que toute cession doit comporter une garantie solidaire du cédant pour le paiement des loyers et des charges.

Dans cette affaire, la société Siam Square Champs Elysées, en tant que cédant, a soulevé une contestation sérieuse concernant la demande de condamnation solidaire, en raison du non-respect du délai d’information sur les impayés.

Il a été établi qu’un délai de plus de six mois s’est écoulé entre les premiers impayés et l’information au cédant, ce qui constitue une méconnaissance des obligations contractuelles.

Ainsi, la demande de condamnation solidaire à l’encontre de la société Siam Square Champs Elysées a été rejetée.