La SCI DGB a signé un bail commercial avec KADO 23 le 20 avril 2023. Le 14 août 2024, un commandement de payer de 17.490 euros a été délivré à KADO 23, qui n’a pas justifié d’assurance. Le 26 septembre, la SCI a assigné KADO 23 en référé pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 10 octobre, KADO 23 était absente. Le tribunal a constaté la résiliation du bail le 15 septembre 2024 et ordonné l’expulsion, ainsi qu’une indemnité d’occupation. KADO 23 a été condamnée à verser 20.700 euros à la SCI DGB, plus des dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans le bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial permet à un bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été délivré le 14 août 2024, et étant resté infructueux, la résiliation du bail a été constatée le 15 septembre 2024.

Ainsi, la SCI DGB a pu demander l’expulsion de la société KADO 23, car l’obligation de quitter les lieux n’était pas contestable.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le locataire reste dans les lieux après la résiliation du bail.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.”

Dans le cas présent, la SCI DGB a justifié que la société KADO 23 lui devait une somme de 20.700 euros, comprenant les loyers et les charges, à compter de la résiliation du contrat.

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité est indexable selon les modalités contractuelles, ce qui signifie qu’elle peut être ajustée en fonction des augmentations de loyer prévues dans le contrat de bail.

Quels sont les effets de la résiliation du bail sur les obligations des parties ?

La résiliation du bail entraîne l’extinction des obligations contractuelles entre les parties, mais certaines obligations peuvent perdurer, notamment celles liées à l’indemnité d’occupation.

L’article 1353 du code civil stipule que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Dans cette affaire, la SCI DGB a prouvé que la société KADO 23 avait des obligations impayées au moment de la résiliation.

Ainsi, même après la résiliation, la société KADO 23 reste tenue de payer les sommes dues, y compris les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

La décision de justice a donc ordonné le paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de comparution du défendeur ?

Le défaut de comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer sur le fond de l’affaire.

L’article 472 du code de procédure civile précise que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Dans le cas présent, la société KADO 23 n’a pas comparu à l’audience, ce qui a permis au juge de se prononcer sur les demandes de la SCI DGB.

Le juge a ainsi pu constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, car les demandes étaient fondées sur des éléments de preuve suffisants, tels que le commandement de payer et le décompte des sommes dues.

Le défaut de comparution a donc conduit à une décision en faveur de la SCI DGB, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens de défense de la société KADO 23.