La SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a engagé une procédure judiciaire contre la SAS TERRE D’OPTIQUE pour résiliation de bail et expulsion, suite à des loyers impayés. Le juge a constaté que la clause résolutoire avait pris effet le 3 mars 2024, rendant l’occupation des locaux illicite. La SAS a été condamnée à verser 8 951 euros pour loyers dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1 640 euros. De plus, le dépôt de garantie de 1 600 euros a été retenu comme dommages et intérêts. La décision est exécutoire, et la SAS doit libérer les locaux dans un mois.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base juridique de la résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial est fondée sur les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Le bail commercial peut être résilié de plein droit par le bailleur en cas de non-paiement des loyers et des charges, après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois. »

Dans le cas présent, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a délivré un commandement de payer le 2 février 2024, qui est resté sans effet.

Ainsi, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail a pris effet le 3 mars 2024, permettant la résiliation du bail.

Les conditions préalables à cette résiliation étant réunies, le juge a constaté la résiliation du bail commercial.

Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation d’un local sans droit ni titre est considérée comme un trouble manifestement illicite.

L’article 835 du Code de procédure civile précise que :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans cette affaire, la SAS TERRE D’OPTIQUE, après la résiliation du bail, est devenue occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, le juge a ordonné son expulsion, considérant que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite.

Comment sont déterminées les provisions pour arriérés locatifs ?

Les provisions pour arriérés locatifs sont déterminées sur la base des sommes dues par le locataire.

L’article 835 al.2 du Code de procédure civile stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. »

Dans ce cas, la SAS TERRE D’OPTIQUE était redevable de 8951 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le juge a donc condamné la SAS à payer cette somme, avec des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le contrat de bail ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Dans le contrat de bail, il est stipulé que le locataire doit payer 10% du montant des loyers dus en cas de défaillance.

La SAS TERRE D’OPTIQUE étant redevable d’un arriéré de 9114,98 euros, la somme due au titre de la clause pénale s’élève à 911,49 euros.

Le juge a donc condamné la SAS à payer cette somme, en l’absence de contestation sérieuse.

Quel est le régime du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail ?

Le régime du dépôt de garantie est régi par l’article 1103 du Code civil, qui stipule que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 30 du bail commercial, en cas de résiliation par la faute du preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts.

Dans cette affaire, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a conservé le dépôt de garantie de 1600 euros, conformément aux clauses du bail.

Le juge a donc ordonné que ce montant reste acquis au bailleur, en raison de la résiliation du bail pour défaut de paiement.

Quelles sont les conditions de capitalisation des intérêts ?

La capitalisation des intérêts est régie par l’article 1343-2 du Code civil, qui dispose que :

« Les intérêts échus depuis une année entière au moins peuvent être capitalisés. »

Dans cette affaire, le juge a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus depuis une année entière.

Cela signifie que les intérêts accumulés sur les sommes dues par la SAS TERRE D’OPTIQUE seront ajoutés au principal, augmentant ainsi le montant total à recouvrer par la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier face à l’inexécution des obligations par le débiteur.