Le 14 décembre 2021, [Localité 4] Habitat OPH a signé un bail commercial avec Euro Sun pour des locaux à [Adresse 3], avec un loyer annuel de 93.856 euros HT/HC. Le 20 septembre 2023, un commandement de payer a été délivré à Euro Sun pour 49.715,03 euros en raison de la clause résolutoire. Le 18 janvier 2024, Paris Habitat OPH a assigné Euro Sun au tribunal, demandant l’expulsion et le paiement des sommes dues. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 20 octobre 2023 et a ordonné l’expulsion de la société pour non-paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Ainsi, dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré le 20 septembre 2023, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Il en résulte que la clause résolutoire a été acquise le 20 octobre 2023 à 24h00, permettant au bailleur d’ordonner l’expulsion du locataire.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, il faut que l’existence de l’obligation soit non sérieusement contestable.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile stipule que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans cette affaire, le relevé de compte locatif a montré un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, ce qui rend l’obligation de la société Euro Sun non contestable.

Ainsi, le tribunal a condamné la société Euro Sun à payer une somme provisionnelle de 58.989,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

Comment se détermine l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter de la résiliation du bail est généralement fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Dans le cas présent, le tribunal a décidé que l’indemnité d’occupation serait provisionnellement fixée au montant du loyer, sans appliquer la majoration de 50% demandée par le bailleur.

Cette majoration a été rejetée car elle s’analyse en une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, l’indemnité d’occupation sera calculée à partir du 21 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les frais et dépens à la charge de la partie perdante ?

La partie perdante dans un litige est généralement tenue de payer les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Dans cette affaire, la société Euro Sun, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer et des frais de levée des états d’inscription.

De plus, elle a été condamnée à verser 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser le demandeur des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a gagné le procès ne subisse pas de pertes financières en raison des frais engagés pour faire valoir ses droits.