La SCI du [Adresse 6] a signé un bail commercial avec la société Jadeera le 1er juillet 2015, mais des loyers impayés ont conduit à des actions légales. Un commandement de payer a été délivré le 6 mars 2024 pour un arriéré de 27 930,39 €. Lors de l’audience du 16 décembre 2024, la société Foncière [Localité 8] Bourse a demandé l’expulsion de Jadeera et le paiement d’une somme provisionnelle. Le tribunal a constaté la clause résolutoire, résilié le bail, et accordé des délais de paiement à Jadeera, conditionnant la suspension des poursuites à des versements mensuels.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour qu’une clause résolutoire soit applicable, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. **Commandement de payer** : Un commandement de payer doit être délivré au locataire, précisant le montant dû et le délai d’un mois pour s’acquitter de cette somme.

2. **Inexécution manifeste** : Le défaut de paiement doit être manifestement fautif, c’est-à-dire que le locataire doit être en défaut de manière évidente.

3. **Bonne foi du bailleur** : Le bailleur doit agir de bonne foi dans l’invocation de la clause résolutoire.

4. **Clarté de la clause** : La clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté et ne nécessiter aucune interprétation.

En l’espèce, le bailleur a respecté ces conditions en délivrant un commandement de payer qui mentionnait le montant dû et le délai d’un mois, permettant ainsi la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les droits du locataire en cas de demande de délais de paiement ?

Les droits du locataire en matière de demande de délais de paiement sont encadrés par l’article 1343-5 du Code civil, qui dispose que :

« Le juge peut, en cas de difficulté, accorder des délais de paiement. »

Cet article précise que :

– Le juge peut accorder des délais de paiement même si la situation économique du locataire n’est pas catastrophique.

– La demande de délais de paiement doit être formulée par le locataire, et la juridiction des référés ne peut pas accorder d’office un délai de grâce.

Dans le cas présent, la société Jadeera a demandé des délais de paiement, ce qui a conduit le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. Cela montre que le locataire a la possibilité de solliciter des délais, mais cela doit être fait dans le cadre d’une demande formelle.

Comment se détermine le montant de la provision en référé pour les loyers impayés ?

Le montant de la provision en référé pour les loyers impayés est déterminé selon l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. »

De plus, l’article 1728 du Code civil précise que :

« Le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. »

Ainsi, pour accorder une provision, le juge doit s’assurer que :

1. **L’obligation est non contestable** : Le montant des loyers et charges dus doit être clairement établi et ne pas faire l’objet de contestations sérieuses.

2. **Montant de la créance** : Le montant de la provision allouée en référé ne doit pas dépasser le montant non contestable de la dette alléguée.

Dans cette affaire, le juge a constaté que la société Jadeera avait une dette locative de 16 149,21 €, ce qui a conduit à l’octroi d’une provision à ce montant, car il était non sérieusement contestable.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations du locataire ?

La résiliation du bail a des conséquences importantes sur les obligations du locataire, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des indemnités d’occupation. Selon l’article 1353 du Code civil :

« C’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Une fois la clause résolutoire acquise, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer contractuel, plus les charges et taxes.

Dans le cas présent, la société Jadeera, après la résiliation du bail, doit payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux. Cela signifie que même après la résiliation, le locataire a des obligations financières envers le bailleur, ce qui est une conséquence directe de la résiliation du bail