JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/10261 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W5AI
N° de MINUTE : 25/00109

DEMANDEUR

S.C.I. IMMO INVEST
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Annabel BOUBLI, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : C0661

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. CLASS EAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Karim BENT-MOHAMED de la SELEURL KARIM BENT-MOHAMED, avocats au barreau de PARIS,
vestiaire : K 0006

Monsieur [H] [E] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6],
représenté par Maître Karim BENT-MOHAMED de la SELEURL KARIM BENT-MOHAMED, avocats au barreau de PARIS,
vestiaire : K 0006

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART,juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Par acte sous signature privée non daté, la SCI IMMO INVEST a conclu avec la société CLASS EAT, société en formation, un bail commercial portant sur des locaux constitué par le lot 1 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018 et moyennant un loyer principal annuel de 66 000 euros charges comprises payable mensuellement pour la somme de 5 500 euros.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2021, la SCI IMMO INVEST a signifié à la société CLASS EAT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 42 496,75 euros au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 1er novembre 2019 au 1er janvier 2021.

Par acte d’huissier de justice du 17 décembre 2021, la société SCI IMMO INVEST a assigné la SARL CLASS EAT devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 25 février 2021 et d’expulsion ainsi que de paiement des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société IMMO INVEST a assigné en intervention forcée M. [H] [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2024, la SCI IMMO INVEST demande au Tribunal de :
– constater que la clause résolutoire contenue au bail ayant pris effet le 1er avril 2018, consenti par la SCI IMMO INVEST à la SARL CLASS EAT et à M. [F] est acquise depuis le 25 février 2021 ;
– constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
– ordonner l’expulsion de la société CLASS EAT et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
– condamner solidairement la SARL CLASS EAT et M. [F] au paiement d’une somme de 42 496,75 euros au titre des loyers impayés depuis novembre 2019 et jusqu’au commandement de payer ;
– condamner solidairement la SARL CLASS EAT et M. [F] au paiement d’une somme de 393 420,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire à parfaire au jour du jugement ;
– dire que le paiement devra intervenir comme il est dit dans l’acte de saisie attribution du 25 avril 2022 soit entre les mains de Maître [W] [M], huissier de justice à [Localité 5] ;
– condamner solidairement la SARL CLASS EAT et M. [F] au paiement d’une somme de 5 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du 25 février 2021 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;
– condamner la société CLASS EAT et M. [F] au paiement d’une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la société CLASS EAT et M. [F] seront en outre condamnés aux dépens.

La société CLASS EAT et M. [H] [E] [F] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu au fond.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

Le 15 juillet 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 10 octobre 2024. Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience juge unique du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En outre, conformément à l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial entre la SCI IMMO INVEST et la société CLASS EAT stipule à son article 15 une clause résolutoire dans les termes suivants :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu du présent bail notamment le loyer et les sommes qui en constituent l’accessoire, tel que charges, TVA, CRL, frais de poursuite y compris la totalité des droits proportionnels, intérêts, rappels de loyers, honoraires de rédaction des présentes et de leurs suites, à leurs échéances, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bal sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le Preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises ce, nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, le dépôt de garantie versé restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers et indemnités d’occupation courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives sous réserve de tous autres droits et actions ».

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2021, la SCI IMMO INVEST a signifié à la société CLASS EAT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 42 496,75 euros au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 1er novembre 2019 au 1er janvier 2021.

La SCI IMMO INVEST verse aux débats 2 tableaux qu’elle a réalisés, intitulés dans le bordereau de pièces de ses conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2024 respectivement « décompte locatif au 1er janvier 2021 » et « décompte à jour au 31 mai 2024 », couvrant la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2024 pour le premier et au 1er mai 2024 pour le second, dans lesquels elle a comptabilisé d’office des pénalités à un taux de 4% pour chaque échéance de loyer impayée, des charges (taxe foncière , eau) dont elle ne produit pas les justificatifs ainsi que des « frais d’huissier » qui constituent des dépens.

Ces deux tableaux ne sont corroborés par aucune pièce comptable.

La SCI IMMO INVEST a également versé aux débats un tableau qu’elle a réalisé et intitulé « tableau de gestion » pour la période du 1er janvier 2018 au31 décembre 2023 qui n’est corroboré par aucune pièce comptable.

Dès lors, les pièces versées aux débats par la SCI IMMO INVEST ne sont pas de nature à établir la réalité des loyers et des charges qu’elle allègue ni la date et le montant des paiements effectués par la société CLASS EAT.

En conséquence, la SCI IMMO INVEST ne rapporte pas la preuve de sa créance à l’égard de la société CLASS EAT et de l’absence de régularisation par la société CLASS EAT dans le délai d’un mois des causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 25 janvier 2021.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société IMMO INVEST de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial qu’elle a conclu avec la société CLASS EAT ainsi que de sa demande subséquente d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation devenues sans objet.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ; que toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite et que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, l’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la SCI IMMO INVEST sollicite la condamnation solidaire de la société CLASS EAT et de M. [H] [E] [F] à lui payer la somme totale de 42 496,75 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de novembre 2019 et jusqu’au commandement de payer.

La SCI IMMO INVEST n’a développé aucun moyen à l’appui de sa demande de condamnation solidaire et n’a versé aux débats aucune pièce de nature à établir la réalité de l’existence d’une obligation solidaire de la société CLASS EAT et de M. [H] [E] [F] à son égard.

En outre, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société SCI IMMO INVEST à la société CLASS EAT par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2021 comporte en annexe un tableau intitulé « extrait de compte au 06 janvier 2021 », qui n’est pas un extrait comptable et qui n’est corroboré par aucune pièce comptable.

De plus, ainsi que rappelé supra, la SCI IMMO INVEST verse aux débats 2 tableaux qu’elle a réalisés, intitulés dans le bordereau de pièces de ses conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2024 respectivement « décompte locatif au 1er janvier 2021 » et « décompte à jour au 31 mai 2024 », couvrant la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2024 pour le premier et au 1er mai 2024 pour le second, dans lesquels elle a comptabilisé d’office des pénalités à un taux de 4% pour chaque échéance de loyer impayée, des charges (taxe foncière, eau) dont elle ne produit pas les justificatifs et qui constituent une clause pénale soumise à l’appréciation du Tribunal ainsi que des « frais d’huissier » qui constituent des dépens.

Ces deux tableaux ne sont corroborés par aucune pièce comptable.

La SCI IMMO INVEST a également versé aux débats un tableau qu’elle a réalisé et intitulé « tableau de gestion » pour la période du 1er janvier 2018 au31 décembre 2023 qui n’est corroboré par aucune pièce comptable.

Dès lors, ces pièces ne sont pas de nature à établir la réalité de la créance locative que la société IMMO INVEST allègue à l’encontre de la société CLASS EAT.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI IMMO INVEST de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er novembre 2019 au 25 janvier 2021.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI IMMO INVEST a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI IMMO INVEST, partie perdante et tenue aux dépens, sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal judiciaire, jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute la société SCI IMMO INVEST de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial qu’elle a conclu avec la société CLASS EAT ainsi que de sa demande subséquente d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation ;

Déboute la SCI IMMO INVEST de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er novembre 2019 au 25 janvier 2021 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SCI IMMO INVEST aux entiers dépens de l’instance.

Déboute la SCI IMMO INVEST de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 16 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART