TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :
DEMANDERESSE

S. C. I. OPPEDISANO
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 449 068 337
dont le siège social est sis 25 rue des Cyclamens – 94240 L’HAY-LES-ROSES

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0004

DEFENDERESSES

S. A. S. VETRI
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 919 080 218
dont le siège social est sis 30 place Jacques Carat – 94230 CACHAN

représentée par Maître Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1072

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU VAL DE BIEVRE
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 315 843 417
dont le siège social est sis 36 avenue Jean Jaurès – 94240 L’HAY-LES-ROSES

représentée par Maître Florence CHOPIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 189

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Débats tenus à l’audience du : 01 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 septembre 2017, la S.C.I. OPPEDISANO a renouvelé le bail commercial consenti à la S.A.R.L. TI-KRAMPOUEZH pour les locaux situés 30 place Jacques Carat à CACHAN (94230), moyennant un loyer annuel de 13 680,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 23 septembre 2022, la S.A.R.L. TI-KRAMPOUEZH cède son fonds de commerce à la S.A.S. VETRI qui devient preneur du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. OPPEDISANO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 25 janvier 2024 à la S.A.S. VETRI pour une somme de 5 567,35 € au titre de l’arriéré locatif au 19 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 22 mai 2024, la S.C.I. OPPEDISANO a fait assigner la S.A.S. VETRI et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU VAL DE BIEVRE, créancier inscrit, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de la S.A.S. VETRI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– dire que les meubles et objets mobiliers trouvé dans les lieux donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la S.A.S. VETRI à payer à la S.C.I. OPPEDISANO la somme provisionnelle de 2 102,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,
– condamner la S.A.S. VETRI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes à compter du mois de mars 2024, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,
– Déclarer la décision à intervenir opposable à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU VAL DE BIEVRE en sa qualité de créancier inscrit,
– condamner la S.A.S. VETRI au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des états et privilèges et nantissements.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été entendue une première fois le 27 août 2024 mais renvoyée au 1er octobre 2024.

À l’audience du 1 octobre 2024, la S.C.I. OPPEDISANO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 11 049,42 € et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la S.A.S. VETRI aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
– suspendre l’application des effets de la clause résolutoire inséré au bail commercial
– autoriserla S.A.S. VETRI a se libérer de sa dette selon 11 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 12? mensualité,
– dire que le règlement de cette dette s’effectuera le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir,
– dire que le non-paiement de l’une quelconque de ces échéances entraînera de plein droit l’exigibilité immédiate de la créance après une mise en demeure demeurée infructueuse au terme d’un délai de quinze jours ouvrés,
– débouter la S.C.I. OPPEDISANO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– écarter l’exécution provisoire de droit,
– condamner la S.C.I. OPPEDISANO à payer à la S.A.S. VETRI la somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. OPPEDISANO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 567,35 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 26 février 2024. Cependant, la S.C.I OPPEDISANO, bailleur, consent à octroyer à la S.A.S. VETRI un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.
En effet, la S.C.I. OPPEDISANO n’avance aucun argument qui oppose à cette demande et ne crée aucune une contestation sérieuse.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’obligation de la S.A.S. VETRI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 049,42 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. VETRI, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La S.A.S. VETRI bénéficiera d’un délai de 12 mois pour apurer cette dette. Elle devra se libérer en 11 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 12? mensualité. Le règlement de cette dette s’effectuera le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification cette décision.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, la S.A.S. VETRI sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la S.C.I. OPPEDISANO pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S. VETRI et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S. VETRI depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En outre, nous constatons que l’assignation a été dénoncée à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU VAL DE BIEVRE, créancier inscrit, et la présente ordonnance lui est donc opposable.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. VETRI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. VETRI ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. OPPEDISANO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 février 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. VETRI à payer à la S.C.I. OPPEDISANO la somme de 11 049,42 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 septembre 2024, en 12 mensualités payées le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir. Elle devra se libérer en 11 mensualités égales de 700,00 euros, le solde étant réglé lors de la 12? mensualité.

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. VETRI et de tout occupant de son chef des lieux situés 30 place Jacques Carat à CACHAN (94230) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. VETRI, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. VETRI à la payer,

En tout état de cause :

DÉCLARONS cette décision opposable à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DU VAL DE BIEVRE ;

CONDAMNONS la S.A.S. VETRI à payer à la S.C.I. OPPEDISANO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,