[1] Copie conforme délivrée
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à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuelle GUICHETEAU ; Me Yassine BEN BELLA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/09586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSV

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDEURS
Madame [R] [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0281

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0281

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/09586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSV

Par acte sous seing privé à effet au 13 mars 2012, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a, avec le concours de l’ASSOCIATION SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE, agence immobilière à vocation sociale, consenti à M. [S] [P] et Mme [R] [P] une convention d’occupation temporaire à titre onéreux pour un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une contribution mensuelle de 532,06 euros outre des charges de 229 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 avril 2024 réceptionné le 8 avril 2024, l’ASSOCIATION SOLIDARITE HABITAT Ile de France indiquait aux occupants que le contrat temporaire initial prenait fin le 12 mars 2013 et que l’avenant renouvelant l’occupation de 12 mois supplémentaires avait pris fin le 12 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a assigné M. [S] [P] et Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
juger qu’ils occupent les lieux au-delà du terme convenu du 12 mars 2021,prononcer la résiliation du bail du fait du dépassement de la durée maximale de séjour ordonner l’expulsion des occupants avec au besoin concours de la force publique,l’autoriser à faire enlever, transférer et séquestrer les meublescondamner in solidum M. [S] [P] et Mme [R] [P] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la contribution contractuelle en cours, outre les charges, jusqu’à leur départ effectif,condamner in solidum M. [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision.
A l’audience du 18 novembre 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil. Elle précise ne pas être en possession de l’avenant ayant prolongé la durée d’occupation, mais précise que la durée maximale de l’avenant ne pouvait pas dépasser 18 mois. Elle s’oppose à la requalification du contrat en contrat de bail, soulignant ne pas être propriétaire du bien mais locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux, au regard du délai déjà obtenu de fait.

Mme [R] [P], représentée par son conseil, sollicite :
– la requalification de la convention d’occupation en bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989,
– de juger que le bail prend fin au 13 mars 2012 pour une durée de six ans, reconduit par périodes successives de six ans, la dernière reconduction datant du 13 mars 2024 pour une durée de six ans,
– à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux et d’écarter l’exécution provisoire,
– en tout état de cause, condamner la demanderesse aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] [P] évoque les articles 2, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique ainsi que le logement est sa résidence principale, que la durée d’occupation doit conduire à requalifier la convention d’occupation en bail, et que les conditions d’un congé n’ont pas été respectées. Elle relève que le congé a été délivré par l’ASSOCIATION SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE dont la qualité de mandataire n’est pas prouvée. S’agissant de sa demande de délai, elle explique être en recherche active d’un logement et que son fils est scolarisé à proximité du logement.

M. [S] [P], pourtant valablement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [S] [P] et Mme [R] [P] a été conclu dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu’il est conventionné, l’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant lui même les articles qui ne s’appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). En revanche l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (sur le mécanisme d’acquisition des clauses résolutoires s’applique).

En l’espèce, s’agissant toutefois d’une demande principale de résiliation fondée sur le dépassement de la durée maximale de la convention de sous-location, et non d’une demande d’acquisition de clause résolutoire, l’article 24 est sans incidence.
Sur la résiliation du titre d’occupation et la demande de requalification

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative peut intervenir en cas de dépassement de la durée maximale prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire au-delà, s’agissant d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement.

En l’espèce, la convention signée par les parties contient une durée maximale d’un an (article 333), avec possibilité d’un renouvellement, la durée totale d’occupation, renouvellement compris, ne pouvant excéder 18 mois (article IV).

Un congé a été délivré par courrier du 4 avril 2024, laissant un délai d’un mois pour quitter les lieux, soit le 5 mai 2024. Ce congé a été délivré à en-tête de l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE et de l’ASSOCIATION SOLIDARITE HABITAT ILE DE France de telle sorte que la qualité de cette dernière apparaît clairement comme étant mandataire de la première, la convention d’occupation précisant en outre déjà son intervention.

S’il est demandé la requalification de la convention en bail d’habitation, il doit être rappelé que la convention signée était nécessairement précaire, bien qu’elle ait ici duré onze ans, et que l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE France n’est pas propriétaire des lieux de telle sorte qu’une telle demande ne peut pas aboutir.

M. [S] [P] et Mme [R] [P] étant titre d’occupation depuis le 5 mai 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [P] et Mme [R] [P] seront condamnés solidairement (et non in solidum) au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si la convention d’occupation s’était poursuivie.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Mme [R] [P] justifie d’une demande de logement social. Il sera relevé toutefois que la première demande date de 2005 de telle sorte que rien n’indique qu’une attribution intervienne prochainement. Elle communique par ailleurs ses avis d’imposition 2022 dont aucun élément financier n’est visible puisqu’ils sont tous noircis par ses soins, et un avis d’imposition sur les revenus 2023 dont un seul élément est visible (somme restant à payer : 0), les autres étant également noircis, et qu’ainsi elle ne met aucunement le tribunal en état de connaître précisément sa situation financière. Enfin, elle communique un certificat de scolarité pour l’un de ses enfants, âgé de dix-neuf ans, pour l’année scolaire 2023-2024 et non 2024-2025. De fait enfin, Mme [R] [P] a déjà obtenu un délai de neuf mois depuis la fin du contrat. L’ensemble de ces éléments ne justifie pas qu’il lui soit octroyé de délai supplémentaire.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [P] et Mme [R] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. [S] [P] et Mme [R] [P] ne justifiant pas de leur situation financière malgré les documents produits.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément n’étant en l’espèce de nature à y déroger.

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/09586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSV

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence à effet du 13 mars 2012 entre l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE d’une part et M. [S] [P] et Mme [R] [P] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], par l’effet du congé délivré le 4 avril 2024 à effet du 5 mai 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [S] [P] et Mme [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [S] [P] et Mme [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ou à défaut de paiement d’une échéance de l’indemnité d’occupation, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [P] et Mme [R] [P] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE Mme [R] [P] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE in solidum [S] [P] et Mme [R] [P] à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [S] [P] et Mme [R] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge