[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée
à : Me JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UG3

N° MINUTE :
/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [T] [Z], demeurant ADOMA – [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée d’Arjun JEYARAJAH

Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UG3

Suivant contrat de résidence en date du 27 décembre 2011, la société ADOMA a mis à disposition de Monsieur [Z] [V] [T] un logement numéro A614 dans la résidence située [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 2 août 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [Z] [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
– constater la résiliation du contrat de résidence du défendeur et en conséquence son maintien dans les lieux sans droit ni titre,

En conséquence,
– autoriser l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef,
– condamner le défendeur à payer à la société ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à son départ définitif,
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA a fait valoir que la présence de deux tierces personnes dans la chambre a été constatée par l’huissier de justice mandaté, devant lequel les occupants avaient d’ailleurs reconnu qu’ils occupaient bien les lieux depuis plusieurs mois.

Monsieur [Z] [V] [T], cité à étude, n’était ni présent, ni représenté.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

L’article 835 du Code de procédure civile dispose :
« Le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la société ADOMA se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, du fait de l’hébergement illicite d’un tiers par Monsieur [Z] [V] [T].

L’article R. 633-9 du Code de la construction applicable au présent litige indique :
« La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.
Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité […]. »

En l’espèce, le contrat de résidence signé le 27 décembre 2011 stipule en son article 8 :
« Le résident s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et à n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur. »

L’article 9 du règlement intérieur du foyer indique pour sa part :
« Hébergement d’un invité :
Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.
Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.
[…]
Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit.
Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. »

L’article 10 du règlement intérieur mentionne par ailleurs :
« Interdiction de mise à disposition du logement à un tiers :
Le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. »

Il résulte en l’espèce du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 mai 2024 dressé par Maître [M] [O] qu’à cette date, Monsieur [Z] [V] [T] hébergeait deux autres personnes de façon continue depuis plusieurs mois. Les occupants du logement ont en effet déclaré au commissaire de justice qu’ils occupaient les lieux depuis environ six mois et que Monsieur [Z] [V] [T] « était actuellement retourné au pays ».

Il est ainsi établi que Monsieur [Z] [V] [T] héberge des tierces personnes dans des conditions contraires au règlement intérieur, compte tenu de la durée de l’hébergement et du fait que le défendeur ne justifie pas avoir déclaré au responsable du foyer la présence et l’identité des personnes concernées.

Il s’ensuit qu’est rapportée la preuve d’une occupation des lieux en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du Code de la construction et de l’habitation précité, reprises au règlement intérieur.

Cette violation de la règle de droit caractérise par conséquent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. En effet, Monsieur [Z] [V] [T] n’a pas respecté le règlement intérieur de l’établissement, ni les stipulations de son contrat de résident après avoir été mis en demeure de le faire.

Les demandes présentées par la société ADOMA seront par conséquent déclarées recevables en tant qu’elles n’excèdent pas les prérogatives du juge des référés.

En effet, la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite constitue un critère suffisant pour permettre au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, sans qu’il y ait lieu de constater l’existence d’un dommage imminent, l’urgence de la situation ou l’absence de contestation sérieuse.

Sur les demandes présentées par la société ADOMA :

L’article R. 633-3 du Code de la construction dispose :
« Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. »

L’article 11 du contrat de résidence précise :
« Résiliation :
Le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l’article 3 du présent contrat.
Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :
– en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur : la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

En l’espèce, suivant courrier du 16 octobre 2023 signifié le 26 octobre 2023, la société ADOMA a adressé à Monsieur [Z] [V] [T] une mise en demeure d’avoir à faire cesser tout hébergement d’une tierce personne, en infraction au règlement intérieur. Le courrier précisait qu’à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois après la mise en demeure.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 18 mai 2024 que Monsieur [Z] [V] [T] a continué à héberger deux tierces personnes dans le logement après le délai qui lui était imparti.

La clause résolutoire est donc acquise au 26 novembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [Z] [V] [T] sera dès lors ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Aucune considération tirée des circonstances de l’espèce et du comportement de l’occupant ne justifie de supprimer le délai de deux mois de principe suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Du fait de sa qualité d’occupant sans droit ni titre, Monsieur [Z] [V] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [Z] [V] [T] sera condamné aux dépens. Par contre, eu égard à la disparité économique des parties, il est équitable de laisser à chacune d’entre elles la charge des frais irrépétibles.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Déclarons recevables les demandes présentées par la société ADOMA,

Constatons l’acquisition au 26 novembre 2023 de la clause résolutoire du contrat de résidence signé le 27 décembre 2011 entre la société ADOMA et Monsieur [Z] [V] [T],

Ordonnons en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [V] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement numéro A614 dans la résidence située [Adresse 2], avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Autorisons la société ADOMA à faire enlever et conserver aux frais de Monsieur [Z] [V] [T] les meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [Z] [V] [T] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit de la redevance courante, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux,

Renvoyons la société ADOMA à mieux se pourvoir concernant le surplus de ses demandes,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [Z] [V] [T] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE