[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [M], Monsieur Le PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/09469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKO

N° MINUTE :
6/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE
La société HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]
représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/09469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKO

Par contrat sous seing privé en date du 17 février 2023, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [J] [M] située dans la résidence sociale du [Adresse 1] [Localité 2], [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 295,53 euros, outre 120 de provisions pour charges.

Le locataire s’abstenant de justifier de son statut d’étudiant, la SAS HENEO a délivré le 8 avril 2024 un congé avec effet au 31 mai 2024, en raison de la perte du statut étudiant et d’impayés de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– A titre principal, constater le défaut de paiement des loyers mensuels et la perte de statut d’étudiant de Monsieur [J] [M] ;
– valider le congé délivré par la SAS HENEO à Monsieur [J] [M] est valide et en conséquence déclare Monsieur [M] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024 ;
– A titre subsidiaire, constater le défaut de paiement régulier des loyers mensuels et la perte du statut d’étudiant sont constitutifs de manquements graves aux obligations contractuelles et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir ;
– autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;
– ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
– appliquer l’article L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution, lequel dispense de l’interdiction de procéder à des expulsions pendant la période d’hiver ;
– condamner Monsieur [J] [M] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1426,22 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi ;
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et reproche au défendeur de n’avoir pas justifier de son statut d’étudiant.

A l’audience du 15 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 835,01 euros, selon décompte en date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle expose qu’elle a refusé de renouveler le contrat de bail le 29 mars 2024, en raison de l’absence de justification par le locataire de son statut d’étudiant. Elle précise qu’elle a donné congé au locataire le 8 avril 2024 avec effet au 31 mai 2024 mais qu’il s’est maintenu dans les lieux après cette date.
Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, la bailleresse a été autorisé à produire un décompte actualisé de la créance locative.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [J] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un an et reconduit sous réserve de justificatif du statut d’étudiant. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un an, non renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est  » d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération « . Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 17 février 2023 contient une clause (article II) fixant la durée maximale d’occupation à 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. L’article 4.4 prévoit en outre qu’un congé puisse être donné par le bailleur, à tout moment et sous préavis d’un mois, en cas de non-respect des conditions d’admission telles notamment que le non-respect aux conditions d’attribution du logement.

Il ressort des éléments versés à la procédure qu’à l’issue de la période de 12 mois, le locataire n’a pas justifié de son statut d’étudiant et qu’en conséquence la SAS HENEO a été bien fondée à délivrer un congé. Ce congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an a été valablement délivré à étude par acte de commissaire de justice le 8 avril 2024, à effet du 31 mai 2024.

Monsieur [J] [M], absent à la procédure, n’apporte aucun élément justifiant de son statut d’étudiant.

En ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail souscrit par Monsieur [J] [M] le 17 février 2023 avec la SAS HENEO suite au congé délivré le 8 avril 2024, et ce à compter du 31 mai 2024.

Monsieur [J] [M] étant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [M] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte à l’audience démontrant que Monsieur [J] [M] reste lui devoir la somme de 835,01 euros à la date du 8 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. En dépit de l’autorisation d’une note en délibéré, la bailleresse n’a pas transmis de décompte actualisé.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 835,01 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme.

Monsieur [J] [M] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 8 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 17 février 2023 entre la SAS HENEO et Monsieur [J] [M] concernant la chambre située au [Adresse 1] [Localité 2], [Adresse 1], par l’effet du congé délivré le 8 avril 2024 et ce à compter du 31 mai 2024 au titre de la non justification du statut d’étudiant ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à la SAS HENEO la somme de 835,01 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

Fait à Paris, le 14 janvier 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection