[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [K], Monsieur Le PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/08635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53WD

N° MINUTE :
4/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [K],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/08635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53WD

Par contrat sous seing privé en date du 22 juin 2016, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [M] [K] située dans la résidence sociale situé [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 373,65 euros, outre 36,16 euros au titre des provisions sur charge.

Monsieur [M] [K] ayant dépasser le délai d’occupation du logement au titre de la convention d’occupation précaire, la SAS HENEO a fait délivrer le 24 octobre 2022 un congé avec date d’effet au 24 janvier 2023.

Par ailleurs, des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1468,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– valider le congé donné en date du 22 octobre 2022 à Monsieur [M] [K] ;
– juger que Monsieur [M] [K] est déchu de tout titre d’occupation temporaire ;
– subsidiairement, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties à compter du 6 février 2024 ;
– plus subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire en date du 22 juin 2016 ;
En tout état de cause
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;
– condamner Monsieur [M] [K] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3773,21 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation ;
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le locataire a dépassé la durée prévue du contrat non renouvelable tacitement, et ce en dépit du congé délivré le 24 octobre 2022 avec prise d’effet au 24 janvier 2023 et que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées.

A l’audience du 15 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 4 416,37 euros, selon décompte en date du 30 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle précise qu’aucune reprise des paiements n’a été constatée depuis l’assignation. Elle déclare enfin s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est  » d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération « . Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 22 juin 2016 prévoit dans son article 5 la durée du contrat d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée. L’article 6 dudit contrat précise une clause résolutoire en cas de dépassement du délai maximum de séjour de 36 mois, soit en l’espèce, le 22 juin 2019.
Le même article prévoit l’information donné par le bailleur au locataire, sous préavis de 3 mois, en cas de non-respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à trois ans a été délivré par courrier du 24 octobre 2022, réceptionné le 29 octobre 2022, à effet du 24 janvier 2023.

Il sera relevé que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement n’a été respecté, de sorte que le congé est valable et que le terme du contrat était acquis au 24 janvier 2023.

Monsieur [M] [K] étant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [K] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [K] reste lui devoir la somme de 4 416,37 euros à la date du 30 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 416,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1468,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [M] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 juin 2016 entre la SAS HENEO et Monsieur [M] [K] concernant le logement situé [Adresse 1], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 24 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la SAS HENEO la somme de 4 416,37 euros (décompte arrêté au 30 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 1 468,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 octobre 2024) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

Fait à Paris, le 14 janvier 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection