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REFERENCES : N° RG 24/05680 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQMQ

Minute : 25/00102

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [M] [H]
Madame [L] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Emmanuel SOURDON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [L] [D]
Monsieur [M] [H]

Le

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;

Par [I] [K], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [H]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant

Madame [L] [D]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante

D’AUTRE PART

L’Office Public de l’Habitat (OPH) communautaire de Plaine Commune (ci-après l’OPH communautaire de Plaine Commune) a donné à bail à Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D], suivant bail verbal, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7]. Un état des lieux d’entrée a été signé par les locataires le 14 octobre 2021.

Des loyers et charges étant impayés, l’OPH communautaire de Plaine Commune a fait signifier aux locataires, par exploit de commissaire de justice en date du 1er février 2024, un commandement de payer portant sur le montant en principal de 7.051,73 euros.

Puis, l’OPH communautaire de Plaine Commune a fait assigner Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis, par exploit de commissaire de justice en date du 26 avril 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal ;Ordonner l’expulsion immédiate des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] à lui verser la somme de 9.518,66 euros au titre des loyers et charges impayés ;Condamner solidairement les défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;Ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Appelée à l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, l’OPH communautaire de Plaine Commune, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il précise que la dette locative actualisée s’élève à 15.389, 07 euros, échéance de novembre 2024 incluse, à la date du 28 novembre 2024. Il ajoute que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’OPH communautaire de Plaine Commune est recevable.

Sur l’existence et la validité du bail verbal

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un contrat de location d’un local à usage d’habitation doit être établi par écrit. Cette formalité n’est toutefois pas prescrite à peine de nullité et un bail verbal est donc juridiquement valable.

En application de l’article 1715 du Code civil, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, c’est au créancier, demandeur à l’action en résiliation judiciaire, qu’incombe la charge de la preuve de l’existence du bail verbal.

En l’espèce, l’OPH communautaire de Plaine Commune produit l’état des lieux d’entrée comportant deux signatures, dont il n’est pas contesté qu’elles sont celles de Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D], en date du 14 octobre 2021 ainsi qu’un décompte locatif présentant des versements de la part des locataires.

De plus, les procès-verbaux de signification du commandement de payer et de l’assignation mentionnent que les noms des défendeurs sont inscrits sur la boîte aux lettres et l’interphone, et leur présence a été confirmée par le voisinage.

En conséquence, l’OPH communautaire de Plaine Commune justifie de l’existence du bail verbal, qui n’est en tout état de cause pas contesté et en application duquel tant le bailleur que les locataires sont tenus d’obligations.

Sur la demande tendant à la production de l’attestation d’assurance

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et de remettre chaque année au bailleur une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, l’OPH communautaire de Plaine Commune ne justifie pas avoir sollicité une attestation d’assurance auprès de Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D]. Aucun élément du dossier indiquant un éventuel défaut d’assurance du bien loué ne vient soutenir cette demande.

La demande, dépourvue d’objet, sera dès lors rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. L’article 1224 du même code précise que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Les articles 1227 et 1228 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, prononcer la résolution. 

Aux termes de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat et est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat ; il n’y a alors pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges récupérables est une obligation essentielle du contrat de bail. Un défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise ainsi un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, c’est au créancier, demandeur à l’action en résiliation judiciaire, qu’incombe la charge de la preuve et l’inexécution contractuelle et de la gravité des manquements.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats par l’OPH communautaire de Plaine Commune que les loyers et les charges n’ont pas été réglés par Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] pendant de nombreux mois, ce que reconnaissent d’ailleurs les défendeurs dans un courrier adressé au demandeur en date du 13 janvier 2024, le dernier versement, d’un montant de 377,34 euros, ayant été réalisé le 11 janvier 2023.

Le bailleur produit en outre le commandement de payer du 1er février 2024 d’un montant de 7.051,73 euros et le décompte locatif justifiant du non-paiement de la dette dans le délai de deux mois.

Le défaut de paiement constitue un manquement grave aux obligations découlant du bail, en ce que l’obligation de payer le loyer est l’obligation principale du preneur.

La résiliation du bail verbal sera dès lors prononcée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH communautaire de Plaine Commune produit un décompte locatif démontrant que la dette locative de Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] s’élève à 15.389,07 euros au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 377,34 euros le 11 janvier 2023).

Les locataires, qui occupent ensemble le logement et ont occasionné le même préjudice auprès du bailleur, seront dès lors condamnés in solidum à verser cette somme au bailleur.

Sur la demande tendant à l’expulsion des locataires

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à leur situation personnelle, il est impossible de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler leur dette locative. Il apparaît en outre qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, le dernier versement, d’un montant de 377,34 euros, ayant été réalisé le 11 janvier 2023.

L’expulsion de Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] sera donc ordonnée.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager l’OPH communautaire de Plaine Commune de l’occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D], laquelle génère une perte de revenus, les défendeurs, qui occupent ensemble le logement et contribuent ainsi de la même façon à la réalisation du préjudice, seront condamnés in solidum à lui verser une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées (soit un montant de 822,31 euros en 2024 que les défendeurs reconnaissent dans leur courrier au bailleur en date du 13 janvier 2024), jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’OPH communautaire de Plaine Commune a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation à compter du 2 avril 2024 du contrat de bail verbal conclu entre l’OPH communautaire de Plaine Commune d’une part, et Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] d’autre part ;

ORDONNE à Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH communautaire de Plaine Commune pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion des locataires durant la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune la somme de 15.389, 07 euros au titre de leur dette locative au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus les demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [L] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection