[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [S] [O], Monsieur Le PREFET DE PARIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/10085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GTV

N° MINUTE :
8/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE
La société HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [L] [S] [O],
demeurant [Adresse 6] – [Adresse 1] – [Adresse 2] – [Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/10085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GTV

Par contrat sous seing privé en date du 2 juin 2021, la Société par actions simplifiée (SAS) HENEO a donné en location une chambre meublée à Madame [L] [S]-[O] située dans la résidence sociale du [Adresse 1] [Localité 3], [Adresse 2], pour une redevance mensuelle initiale de 624,63 euros, charges comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2917,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Madame [L] [S]-[O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– prononcer la résiliation judiciaire à titre principal ;
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, à titre subsidiaire ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;
– autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;
– condamner Madame [L] [S]-[O] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 4262,48 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi ;
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 3 septembre 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 4935,05 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2024. Elle confirme solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison d’impayés de loyer. Elle expose que la locataire a quitté les lieux, sans toutefois délivrer de congé et restituer les clés du logement.

Bien que régulièrement assignée étude, Madame [L] [S]-[O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [L] [S]-[O] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation judiciaire du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est  » d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération « . Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. (…)
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 2 juin 2021 dispose dans son articule 7 que le titre d’occupation pourra être résilié par la SAS HENEO pour l’un des motifs suivants : inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Il n’est pas contesté que Madame [L] [S]-[O] a quitté le logement sans donner congé et vidé de tous ces effets personnels, en dépit des relances qui lui ont été adressées versées aux débats. Un courriel en date du 10 mai 2023 de la locataire à la bailleresse confirme qu’elle a trouvé un nouveau logement. La SAS HENEO a précisé par courriel les démarches à suivre pour libérer le logement. Puis, par courrier du 12 janvier 2024 puis du 8 juillet 2024, la bailleresse a réitéré ses demandes aux fins de régularisation de la situation de la locataire.
En dépit de ces courriers, la locataire n’a effectué aucune démarche pour donner congé et restituer les clés. Il s’ensuit que Madame [L] [S]-[O] a manqué à une de ses obligations essentielles à la convention d’occupation précaire.

Au regard de l’absence de ces éléments et de l’absence de la locataire à l’audience, il convient d’accueillir la demande de la bailleresse et de prononcer la résiliation judiciaire à la date de l’assignation, soit le 24 octobre 2024.

Madame [S]-[O] étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient également d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [S]-[O] du logement, ainsi que de tous les occupants de son chef.

Au regard de la libération des lieux par la locataire, le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [S]-[O] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [L] [S]-[O] reste lui devoir la somme de 4935,05 euros à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [L] [S]-[O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 935,05 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2917,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [S]-[O] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [S]-[O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 2 juin 2021 entre la SAS HENEO et Madame [L] [S]-[O] concernant la chambre située [Adresse 1] [Localité 3], [Adresse 2] à compter du 24 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [S]-[O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [S]-[O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, sans délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [L] [S]-[O] à verser à la SAS HENEO la somme de 4935,05 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024 incluse), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 2917,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [S]-[O] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [L] [S]-[O] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [S]-[O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le PREFET de PARIS de la présente décision ;

Fait à Paris, le 14 janvier 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection