RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00258 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEHF

N° de minute :

S.C.I. ARISTIDE

c/

S.A.R.L. AMBULANCE AMIRAL

DEMANDERESSE

S.C.I. ARISTIDE
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AMBULANCE AMIRAL
[Adresse 1]
[Adresse 1]

comparant en personne, non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 1er août 2008, Madame [L] [B] et Madame [G] [B] née [P] ont donné à bail à usage professionnel à la société AMBULANCES AMIRAL, un local sis à [Adresse 1], d’une surface totale de 30 mètres carrés, annexe et dépendance comprise, pour une durée de neuf (9) années expirant le 31 juillet 2017, moyennant un loyer annuel de 9600,00 euros toutes taxes comprises (TTC), hors indexation.

Madame [L] [B] décédée le 26 septembre 2019 a laissé pour recueillir l’ensemble de sa succession Madame [G] [B] née [P], suivant acte de notoriété reçu le 11 décembre 2020 par Maître [V] [K], notaire.

Par courrier en date du 11 mars 2021, le conseil de Madame [G] [B] née [P] a mis en demeure la société AMBULANCES AMIRAL, de régler sous quinzaine, la somme de 12.800,00 euros comprenant les seize (16) mensualités impayées.

Par acte authentique du 2 juillet 2021, la société SCI ARISTIDE a acquis de Madame [G] [B] née [P] l’ensemble immobilier sis à [Adresse 1], ce comprenant, le local et les annexes loués par la société AMBULANCES AMIRAL.

Par acte d’huissier de justice du 15 juillet 2021, la société SCI ARISTIDE a délivré un commandement de payer la somme de 18.601,28 euros à la société AMBULANCES AMIRAL, visant la clause résolutoire du bail professionnel.

Par acte d’huissier de justice du 28 septembre 2021, la société SCI ARISTIDE a fait assigner la société AMBULANCES AMIRAL, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins notamment de constater acquise la clause résolutoire du bail commercial et ordonner l’expulsion pure, simple et immédiate de cette dernière.

Suivant ordonnance de référé rendue le 4 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre, la société AMBULANCES AMIRAL a notamment été condamnée à payer la somme provisionnelle de 17.600,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er septembre 2021, mensualité de septembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 15 juillet 2021.

Par acte d’huissier de justice du 13 mai 2022, l’ordonnance de référé a été signifiée à la société AMBULANCES AMIRAL à la demande de la société SCI ARISTIDE. Un procès-verbal de remise à étude a été établi ce même jour.

Par acte d’huissier de justice du 14 octobre 2022, la société SCI ARISTIDE a fait assigner la société AMBULANCES AMIRAL devant le tribunal de commerce de Nanterre, aux fins notamment d’ouvrir une procédure de liquidation judiciaire à son encontre et fixer provisoirement la date de cessation des paiements.

Arguant que des loyers, charges, taxes et frais dus sont restés impayés, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la société SCI ARISTIDE a de nouveau fait assigner la société AMBULANCES AMIRAL, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de :

Condamner la société AMBULANCES AMIRAL à payer à la société SCI ARISTIDE la somme provisionnelle de 5.813,71 euros, à valoir sur les loyers, charges, taxes, frais et accessoires impayés avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR de mise en demeure en date du 9 novembre 2023 ;
Condamner la société AMBULANCES AMIRAL, au paiement d’une somme provisionnelle supplémentaire de 581,37 euros, au titre de l’application de la clause pénale contractuelle ;
Condamner la société AMBULANCES AMIRAL à payer la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant donné qu’il serait inéquitable que la société SCI ARISTIDE supporte les frais non compris dans les dépens et notamment les frais relatifs à la saisie conservatoire pratiquée, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société AMBULANCES AMIRAL, pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation, taxes, charges locatives et frais ;
Rappeler que cette ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.
A l’audience du 8 octobre 2024, la société SCI ARISTIDE, représentée par son conseil, soutient les termes de son acte introductif d’instance et demande oralement l’acquisition de la clause résolutoire. Elle fait valoir que la société AMBULANCES AMIRAL a déjà été condamnée en référé, qu’elle souhaite la restitution des locaux qui sont toujours vides et inoccupés et qu’elle s’oppose à une demande de délai supplémentaire.

A cette occasion, elle a déposé les pièces annexées à l’acte introductif d’instance, et actualisé le décompte financier relevant l’ensemble des loyers, frais, taxes et charges dus à la date du décompte arrêté au 1er octobre 2024, la somme due suite à ce nouveau décompte s’élevant à 11.690,97 euros. La société SCI ARISTIDE a remis l’état des créanciers inscrits (néant) de la défenderesse.

La société AMBULANCES AMIRAL ayant comparu en personne, par l’intermédiaire de son gérant, a demandé des délais supplémentaires pour le règlement des sommes dues mais a indiqué ne pas avoir d’éléments sur le suivi comptable.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er août 2008 comporte en page 9, la clause
« Clause résolutoire ° Sanctions », selon laquelle le bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après mise en demeure restée infructueuse.

La société SCI ARISTIDE a fait signifier à la société AMBULANCES AMIRAL, le 15 juillet 2021, un commandement d’avoir à payer la somme de 18.601,28 euros au titre des loyers, taxes et frais selon décompte arrêté au 12 juillet 2021.

Suivant ordonnance de référé rendue le 4 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre, la société AMBULANCES AMIRAL a notamment été condamnée à payer la somme provisionnelle de 17.600,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er septembre 2021, mensualité de septembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 15 juillet 2021.

Par la suite, le commandement de payer la somme de 8781,94 euros visant la clause résolutoire du bail professionnel, a été délivré par acte de commissaire de justice le 14 mai 2024 à la société AMBULANCES AMIRAL, selon décompte arrêté au 6 mai 2024.

Suivant le décompte y figurant, les bailleurs indiquaient que le preneur était redevable des sommes suivantes :

8614,08 euros au titre des loyers, charges, frais et taxes de l’ensemble de l’année 2023 et de l’année 2024 arrêté au 6 mai 2024,
167,86 euros au titre du coût du commandement de payer.
Il n’est pas contesté que dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, la société AMBULANCES AMIRAL a effectué un versement le 6 juin 2024 d’un montant de 828,00 euros en règlement du loyer du mois de juin 2024. Peu après l’expiration de ce commandement, un second versement de 828,00 euros a été effectué le 15 juillet 2024, en règlement du loyer du mois de juillet 2024.

Il s’en évince qu’à l’expiration du commandement de payer, la société AMBULANCES AMIRAL restait redevable de la somme de 8614,08 euros (8614,08 – 828 + 828) au titre des loyers restant dus au 15 juin 2024 à minuit.

A cet égard, en page 2 dudit contrat, la clause « Modalités de règlement », précise que le loyer sera payable mensuellement et d’avance.

Il en résulte que ce quantum n’apparaît pas sérieusement contestable, faute pour la société AMBULANCES AMIRAL de justifier d’autres règlements avant l’expiration du commandement, charge de la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

La société AMBULANCES AMIRAL n’ayant donc pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 14 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, du moins s’agissant des loyers restants dus, ce défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 15 juin 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société AMBULANCES AMIRAL demande un délai sans précision quant à la date limite pour pouvoir régler sa dette.

D’autre part, le solde de la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer du 14 mai 2024, passant à la somme de 8781,94 euros, puis à celle de 11.690,97 euros, selon un décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Au surplus, la société AMBULANCES AMIRAL n’a apporté aucun élément comptable faisant apparaitre un chiffre d’affaires qui lui permettrait de régler le solde dû, malgré les efforts effectués depuis l’année 2022.

Dès lors, en l’absence de toute démonstration de la possibilité pour la défenderesse d’honorer ne serait-ce que le loyer courant, il n’y a pas lieu à lui accorder des délais de paiement.

Il conviendra par ailleurs d’ordonner à la société AMBULANCES AMIRAL la restitution des locaux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, frais, taxes et charges

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SCI ARISTIDE produit un décompte, selon lequel la créance s’établit à la somme de 5.813,71 euros à la date du 1er janvier 2024.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société AMBULANCES AMIRAL sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, frais, taxes et charges dus à la date du 1er janvier 2024 – échéance du mois de janvier 2024 MJMai juin ou juillet ? pour le changement en indemnité d’occupation
incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de provision au titre de l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

En l’espèce, en page 9 et 10 du contrat la clause « Clause résolutoire ° Sanctions » prévoit :

En son point 2 que le preneur se verra appliquer une majoration de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire en cas de défaut de paiement de loyer, des accessoires et des sommes exigibles, ou de sa révision ou son renouvellement ;
En son point 4 que l’indemnité d’occupation à la charge du locataire en cas de non-délaissement des locaux après résiliation ne pourra être inférieure au montant du loyer majoré de 10%.
Par ailleurs, la SCI ARISTIDE demande le paiement des impayés avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 9 novembre 2023.
Les éléments précités s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif.
Dès lors, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et il n’y a pas lieu à référé sur l’application des dispositions liées à la clause pénale.

Sur la demande de séquestration des meubles et objets mobiliers

La demande tendant à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux est dénuée de toute explication, sachant que le sort des meubles tel que prescrit par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution suppose qu’une mesure d’expulsion soit ordonnée, non sollicitée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société AMBULANCES AMIRAL.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société AMBULANCES AMIRAL à verser à la société SCI ARISTIDE la somme de 1000,00 euros.

Statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort, d’exécution provisoire,MJA vérifier comparant en personne

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 15 juin 2024 ;

DISONS en conséquence, que la société AMBULANCES AMIRAL devra restituer à la SCI ARISTIDE les locaux loués sis à [Adresse 1] ;

CONDAMNONS la société AMBULANCES AMIRAL à payer à la société SCI ARISTIDE la somme de 5.813,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges dus à la date du 1er janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 MJmai juin ou juillet
incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement de la société AMBULANCES AMIRAL;

DEBOUTONS la société SCI ARISTIDE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la société AMBULANCES AMIRAL aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société AMBULANCES AMIRAL à payer la société SCI ARISTIDE une indemnité de 1200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 21 novembre 2024.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président