ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00044
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE ZARHI [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

ET :

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 1er juillet 2014, la société ZARHI [Localité 4] a consenti à M. [U] deux baux commerciaux portant pour le premier sur un local et pour le second sur un box de parking, l’ensemble des locaux étant situé [Adresse 1] à [Localité 5].

A la suite d’impayés, la société bailleresse a fait signifier à M. [U] deux commandements de payer visant la clause résolutoire des contrats.

Par ordonnance du 6 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’acquisition des deux clauses résolutoires, a suspendu leurs effets, et a condamné M. [U] à payer à la société ZARHI [Localité 4] la somme provisionnelle de 50 euros pour le box de parking et 950 euros pour le local, échéances d’avril 2024 incluse, paiements devant intervenir dans le délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance, à défaut de quoi les clauses résolutoires contractuelles pourraient reprendre leurs pleins et entiers effets.

Puis par acte du 17 octobre 2024, la société ZARHI [Localité 4] fait délivrer à M. [U] un nouveau commandement de payer visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte du 22 novembre 2024, la société ZARHI [Localité 4] a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [U], pour :
– faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par les deux baux conclus entre les parties ;
– voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force public et d’un serrurier en cas de besoin, des lieux qu’il occupe [Adresse 1] à [Localité 5];
– voir ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place dans tel garde-meubles, à ses frais, risques et périls ;
– le voir condamner à lui payer à titre provisionnel :
la somme de 2.993,45 euros au titre des loyers et charges pour le local et la somme de 150 euros au titre des loyers et charges pour le box,la somme de 299 euros pour le local et la somme de 15 euros pour le box au titre de la clause pénale insérée dans les baux,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;- le voir condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023, de la levée de l’état d’endettement et de l’extrait du Kbis.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 décembre 2024.

La société demanderesse a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance, précisant que M. [U] a réglé les causes de la précédente ordonnance dans les délais qui lui ont été accordés.

Régulièrement assigné, le défendeur n’a pas comparu.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les deux baux stipulent chacun qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, ils sont résiliés de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 17 octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 1.995,20 euros au titre des loyers et charges du local, et de
100 euros au titre du box, étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte joint à l’assignation, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit un mois plus tard, soit le 18 novembre 2024.

Le défendeur étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre, son obligation de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande tendant à son expulsion.

Le maintien dans les lieux du défendeur causant un préjudice à la société demanderesse du fait d’une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers conventionnels augmentés des charges et provisions.

Par ailleurs, la société ZARHI [Localité 4] justifie, par la production des baux, du commandement de payer et des décomptes des sommes dues arrêtés au 18 novembre 2024, que le défendeur reste lui devoir à cette date la somme de 2.993,45 euros au titre des loyers et charges pour le local, ainsi que la somme de 150 euros au titre des loyers et charges pour le parking, échéances du mois de novembre 2024 incluses (loyers et indemnités d’occupation).

La société ZARHI [Localité 4] sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales, de sorte qu’elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Ainsi, M. [U] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3.143,45 euros.

Succombant, M. [U] sera également condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de la levée de l’état d’endettement et de l’extrait du Kbis.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ZARHI [Localité 4] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévues par les deux baux commerciaux et la résolution de ces baux à compter du 18 novembre 2024;

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [U] à payer à la société ZARHI [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges, qu’il aurait dû payer si les baux ne s’étaient pas trouvés résiliés;

Condamne M. [U] à payer à la société ZARHI [Localité 4] la somme provisionnelle de 3.143,45 euros ;

Déboute la société ZARHI [Localité 4] de sa demande tendant à la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 299 euros pour le local et la somme de 15 euros pour le box au titre de la clause pénale insérée dans les baux ;

Condamne M. [U] à payer à la société ZARHI [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de la levée de l’état d’endettement et de l’extrait du Kbis ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN