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L’Essentiel : Monsieur [F] [D], propriétaire d’un immeuble à [Localité 1], a conclu des baux commerciaux avec Glombinpex Group LTD. En mai 2022, il a délivré des commandements de payer pour des arriérés de loyers totalisant 8.807,99 euros. Après une assignation en justice, le juge des référés a constaté la résiliation des baux et condamné Glombinpex à payer une provision de 5.568,44 euros. Monsieur [D] a interjeté appel, demandant une révision du montant des arriérés et des indemnités. La cour d’appel a confirmé partiellement la décision, augmentant les arriérés à 22.079,14 euros et accordant une indemnité d’occupation.
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Contexte de l’affaireMonsieur [F] [D] est propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 2] à [Localité 1]. Il a conclu plusieurs baux commerciaux avec la société Glombinpex Group LTD pour différents locaux, incluant des ateliers et des bureaux, avec des loyers annuels respectifs. Commandements de payerEn mai 2022, Monsieur [D] a délivré deux commandements de payer à la société Glombinpex Group LTD pour des arriérés de loyers, totalisant 8.807,99 euros pour chacun des deux locaux concernés, en raison de paiements non effectués et de non-respect des clauses contractuelles. Assignation en justiceLe 8 août 2022, Monsieur [D] a assigné la société Glombinpex Group LTD devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant la résiliation des baux, l’expulsion de la société et le paiement de diverses sommes dues. Décision du juge des référésLe 24 février 2023, le juge des référés a déclaré l’assignation régulière, constaté la résiliation des baux avec effet rétroactif, et condamné la société à payer une provision de 5.568,44 euros pour l’arriéré locatif, tout en déboutant Monsieur [D] de plusieurs autres demandes. Appel de Monsieur [D]Monsieur [D] a interjeté appel le 22 mars 2023, contestant la décision du juge des référés concernant l’expulsion, le montant de la provision pour arriérés locatifs, et le rejet de ses demandes relatives à la clause pénale et à la réfection de la voie d’accès. Arguments de Monsieur [D]Dans ses conclusions, Monsieur [D] a demandé à la cour de réformer l’ordonnance en augmentant le montant des arriérés locatifs à 22.079,14 euros, d’inclure une indemnité d’occupation, et de prendre en compte les frais de réfection de la voie d’accès. Position de la société GlobimpexLa société Globimpex Group LTD a constitué avocat mais n’a pas présenté de conclusions, laissant la cour statuer sur les arguments de Monsieur [D]. Analyse des demandesLa cour a examiné les demandes de Monsieur [D], notamment sur les loyers impayés, la clause pénale, l’indemnité d’occupation, et la réfection de la voie d’accès, en tenant compte des éléments de preuve fournis. Décision de la cour d’appelLa cour a confirmé en partie l’ordonnance du juge des référés, en augmentant le montant des arriérés locatifs à 22.079,14 euros et en accordant une indemnité d’occupation de 7.856,44 euros, tout en déboutant Monsieur [D] de certaines de ses autres demandes. La société Globimpex a été condamnée aux dépens d’appel et à indemniser Monsieur [D] pour ses frais de défense. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences de la résiliation des baux commerciaux selon le Code de commerce ?La résiliation d’un bail commercial entraîne des conséquences importantes pour les parties. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la résiliation du bail entraîne la restitution des lieux par le locataire. En effet, cet article stipule que : « Le locataire est tenu de restituer les lieux loués à l’expiration du bail ou à la suite de sa résiliation, dans l’état où il les a reçus, sous réserve de l’usure résultant de l’usage normal des lieux. » Cela signifie que le locataire doit quitter les lieux et les remettre en bon état, sauf pour les dégradations dues à l’usage normal. De plus, l’article L. 145-42 précise que : « En cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux. » Ainsi, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation si le locataire ne restitue pas les locaux dans les délais impartis. Quels sont les droits du bailleur en cas de loyers impayés selon le Code civil ?En cas de loyers impayés, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment en vertu de l’article 1728 du Code civil, qui stipule que : « Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. » Si le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut, selon l’article 1730, demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. L’article 1731 précise également que : « En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut demander le paiement des sommes dues, ainsi que des intérêts de retard. » Cela signifie que le bailleur peut exiger le paiement des loyers dus, ainsi que des intérêts pour le retard de paiement, ce qui est essentiel pour protéger ses droits. Comment se déroule la procédure de référé en matière de baux commerciaux ?La procédure de référé est une procédure d’urgence qui permet au bailleur d’obtenir rapidement des mesures conservatoires. Selon l’article 808 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner des mesures provisoires lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 835, alinéa 2, précise que : « Le juge peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. » Ainsi, si le bailleur peut prouver que les loyers sont dus et que le locataire ne conteste pas sérieusement cette obligation, il peut obtenir une provision pour le paiement des loyers impayés. Quelles sont les implications de la clause pénale dans un bail commercial ?La clause pénale est une disposition contractuelle qui prévoit une indemnité en cas de non-respect des obligations contractuelles. Selon l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale doit être proportionnée au préjudice subi. Cet article stipule que : « La clause pénale est réputée non écrite si elle est manifestement excessive. » Cela signifie que le juge peut modérer la clause pénale si elle est jugée trop élevée. Dans le cas présent, le juge des référés a estimé que la demande de M. [D] au titre de la clause pénale excédait ses pouvoirs, ce qui est conforme à la jurisprudence. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation après résiliation du bail ?Pour obtenir une indemnité d’occupation, le bailleur doit prouver que le locataire n’a pas restitué les lieux après la résiliation du bail. Selon l’article 1721 du Code civil, le locataire est tenu de restituer les lieux à l’expiration du bail. L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du dernier loyer en cours, comme le précise l’article 1728. En cas de litige sur la date de restitution des clés, le bailleur doit fournir des preuves suffisantes pour justifier sa demande d’indemnité. Dans le cas présent, M. [D] a contesté la date de restitution des clés, ce qui a conduit à la condamnation de la société Globimpex à payer une indemnité d’occupation pour la période où elle a continué à occuper les locaux. |
ARRÊT N° 25/2025
N° RG 23/01063 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PKRC
IMM/KM
Décision déférée du 24 Février 2023 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 22/01395
LA MICHEL
[F] [D]
C/
Société GLOBIMPEX GROUP LTD
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
*
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
*
ARRÊT DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ
*
APPELANT
Monsieur [F] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Isabelle PEYCLIT de la SELARL SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Société GLOBIMPEX GROUP LTD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillére et V.SALMERON Présidente, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente déléguée par ordonnance modificative du 09/09/2024
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
M. NORGUET, conseillère
Greffier, lors des débats : K.MOKHTARI
ARRET :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par V. SALMERON, présidente, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre.
Monsieur [F] [D] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1].
Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2020, il a donné à bail commercial à la société Glombinpex Group LTD un local n°1, constitué d’un atelier et deux bureaux pour une surface totale de 360m2 pour un loyer annuel de 36 000 € HT et hors charges payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois.
Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2020, il a donné à bail à la même société, un local n°6, constitué d’un atelier et deux bureaux pour une surface totale de 225m2 pour un loyer annuel de 15 600 € H.T. et hors charges, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois jusqu’au 31/03/2021, majoré à 1500,00 € HT à compter du 1er avril 2021.
Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, M.[D] a donné à bail à la société Globimpex le local n°5 , constitué d’un atelier et deux bureaux pour une surface totale de 225m2 pour un un loyer annuel de 18 000 € H.T. et hors charges payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois.
Par actes en date du 6 mai 2022, M. [F] [D] a fait délivrer à la société Globimpex Group LTD deux commandements de payer les loyers et charges et d’avoir à respecter les clauses contractuelles, visant les clauses résolutoires des baux, portant sur la somme de 8.807,99 euros pour le local n°6 et sur la somme de 8.807,99 euros pour le local n°5, décompte arrêté au 30 avril 2022.
Reprochant à sa locataire de ne pas être à jour dans le paiement de ses loyers et de ne pas user des lieux conformément aux baux, l’entrée des locaux et le parking étant encombrés et la voie d’accès ayant été endommagée, le bailleur a, par acte en date du 8 août 2022, fait assigner la société Globimpex Group LTD devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de constat de la résiliation des baux, d’expulsion et paiement de diverses sommes.
Par ordonnance contradictoire en date du 24 février 2023, le juge des référés a :
– déclaré régulière l’assignation délivrée le 8 août 2022 par M. [F] [D] à la société Globimpex Group LTD,
– constaté la résiliation des deux baux liant M. [F] [D] et la société Globimpex Group LTD avec effet au 6 juin 2022,
– déclaré sans objet les demandes en expulsion de la société Globimpex Group LTD et en paiement d’une indemnité d’occupation,
– condamné la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] la somme de 5.568,44 euros correspondant à l’arriéré locatif, mois de juin 2022 inclus,
– débouté M. [F] [D] de ses demandes au titre de la clause pénale, des intérêts contractuels et de la réfection de la voie d’accès,
– débouté la société Globimpex Group LTD de sa demande en restitution d’un trop perçu,
– condamné la société Globimpex Group LTD à payer à M. [F] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la société Globimpex Group LTD aux dépens, y compris le coût des deux commandements de payer en date du 06 mai 2022.
Par déclaration en date du 22 mars 2023, M. [F] [D] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :
– déclaré sans objet les demandes en expulsion de la société Globimpex Group LTD et en paiement d’une indemnité d’occupation,
– condamné la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] la somme de 5.568,44 euros correspondant à l’arriéré locatif, mois de juin 2022 inclus,
– débouté M. [F] [D] de ses demandes au titre de la clause pénale, des intérêts contractuels et de la réfection de la voie d’accès.
Prétentions et moyens des parties
Vu les conclusions notifiées le 3 mai 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation de M. [F] [D] demandant à la cour de:
– réformer l’ordonnance du 24 février 2023 en ce qu’elle a :
* déclaré sans objet les demandes en expulsion de la société Globimpex Group LTD et en paiement d’une indemnité d’occupation,
* condamné la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] la somme de 5.568,44 euros correspondant à l’arriéré locatif, mois de juin 2022 inclus,
* débouté M. [F] [D] de ses demandes au titre de la clause pénale, des intérêts contractuels et de la réfection de la voie d’accès,
par conséquent,
Statuant à nouveau,
– condamner la société Globimpex Group LTD à payer à M. [F] [D] à titre de provision :
* les loyers et charges échus et impayés au 6 juin 2022, soit la somme de 22 079,14 €,
* 425,64 € au titre de la clause pénale pour les loyers et charges des mois de mai et juin 2022,
* les intérêts tels que contractuellement prévus.
– condamner la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] une indemnité d’occupation d’un montant de 3 928,22 € TTC pour les deux locaux par mois depuis le 1er juillet 2022 et jusqu’à la remise effective des clés,
– condamner la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] la somme de 11 242,80 € TTC au titre de la réfection de la voie d’accès,
– condamner la société Globimpex Group LTD à payer à M. [F] [D] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.
La société Globimpex Group LTP a constitué avocat mais n’a pas conclu.
La clôture est intervenue le 9 septembre 2024.
Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de moyens nouveaux, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.
Ainsi, lorsqu’elle n’est pas saisie de conclusions par l’intimé, la cour d’appel doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.
M.[D] poursuit l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fixé la condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs à la somme de 5 568.44 euros, considéré que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation étaient sans objet et en ce qu’il a rejeté ses demandes au titre de la clause pénale, des intérêts contractuels et de la réfection de la voie d’accès.
– Sur le montant des loyers impayés
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.
M.[D] justifie par la production d’un décompte arrêté au 6 juin 2022 du montant de l’arriéré pour la somme de 22 079.14 € comprenant les loyers dus jusqu’au mois de juin 2022 compris, qui n’est pas sérieusement contestable
La société Globimpex sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme et l’ordonnance déférée sera infirmée sur ce point.
– Sur la clause pénale
M.[D] sollicite la condamnation provisionnelle de la société locataire au paiement du montant de la clause pénale prévoyant que le locataire est tenu en cas de retard d’une indemnité égale à 10 % du loyer ainsi qu’au paiement des intérêts de retard sur les sommes dues au taux de 5% mensuel.
C’est à juste titre par une disposition qui ne fait l’objet d’aucune critique que le premier juge a qualifié cette seconde clause du bail, qui prévoit une indemnisation forfaitaire du préjudice, de clause pénale.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
En l’espèce, au regard de leur cumul, les clauses pénales dont il est demandé de faire application sont susceptibles d’être limitées par le juge du fond auquel il appartient, même d’office de modérer la pénalité manifestement excessive. La demande excède donc les pouvoirs du juge des référés.
C’est à juste titre par des motifs pertinents, que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
La décision sera confirmée sur ce point.
– Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation
M.[D] soutient, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que la société locataire n’a jamais restitué les clés. Il sollicite en conséquence sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2022, jusqu’à la remise effective des clefs.
Devant la cour, il verse aux débats les conclusions de première instance de la société Globimpex qui indiquait avoir remis les clés le 13 juin 2022, ce qu’il conteste néanmoins.
Il produit également un document dénommé projet de « Résiliation de bail anticipé » transmis au mois de septembre par le directeur de Globimpex, daté du 2 septembre 2022 précisant « nous faisons ce jour l’état des lieux et la restitution des clefs », tout en précisant avoir refusé de signer ce document au motif qu’il ‘n’était pas d’accord sur une résiliation anticipée’.
S’il résulte de cette pièce que les clés n’ont pas été remises en juin 2022, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il s’en déduit également qu’elle l’ont bien été le 2 septembre 2022, peu important que ce document n’ait pas été signé par le bailleur qui a refusé la remise des clés tout en admettant qu’elle lui était offerte puisque la remise des clés s’analyse comme un fait juridique qui n’a pas à être accepté par le bailleur.
La société Globimpex sera en conséquence condamnée à titre provisionnel, outre les sommes mises à sa charge au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2022, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours outre les provisions pour charge, pour la période comprise entre le 1er juillet et le 2 septembre 2022, soit la somme de 7’856,44 €.
Si l’appelant sollicite dans le corps de ses écritures le prononcé de l’expulsion de la locataire, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses écritures, qui seul saisit la cour. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
– sur la demande au titre de la réfection de la voie d’accès
M. [D] indique avoir constaté au mois de mai 2022 que la voie d’accès avait été endommagée par la locataire et sollicite la prise en charge de la réfection pour la somme de 11 242, 80 €.
Au soutien de cette prétention, il verse aux débats des photographies non datées ainsi qu’un devis établi le 11 juillet 2022.
Devant le premier juge, la société locataire avait fait valoir d’une part qu’elle n’était pas la seule à emprunter le chemin litigieux utilisé par 4 autres riverains et d’autre part que les dégradations invoquées étaient antérieures à son entrée dans les lieux.
C’est donc à juste titre que le premier juge, après avoir constaté, notamment, que le chemin d’accès était utilisé par d’autres usagers, ce qui n’est pas contesté par le bailleur en cause d’appel, a retenu l’existence d’une contestation sérieuse, et dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.
Au regard du sens de la décision, la société Globimpex supportera les dépens d’appel.
Elle devra en outre indemniser M.[D] du montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour les besoins de sa défense en cause d’appel.
– Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] la somme de 5.568,44 euros correspondant à l’arriéré locatif, mois de juin 2022 inclus,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
– Condamne la société Globimpex Group LTD à payer par provision à M. [F] [D] les sommes de :
– 22 079.14 au titre des sommes dues jusqu’au 30 juin 2022,
– 7’856,44 € au titre des indemnités d’occupation du 1er juillet au 2 septembre 2022,
– Déboute M.[D] de ses plus amples demandes,
– Condamne la société Globimpex aux dépens d’appel,
– Condamne la société Globimpex à payer à M.[D] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
K.MOKHTARI V.SALMERON
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