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N° RG 24/07769 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YSCC

N° de Minute : 25/00024

JUGEMENT

DU : 04 Février 2025

[M] [S] épouse [G]

C/

[C] [W]
[R] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [M] [S] épouse [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 7] – [Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 593502024008988 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE)

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 6] – [Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 593502024008984 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE)

représentés par Maître Anne HENNETON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°7769/24 – Page KB

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2022, [M] [S] épouse [G] a donné à bail à [C] [W] et [R] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 720 euros hors charges et d’un dépôt de garantie d’un montant de 720 euros.

Se prévalant des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, [C] [W] et [R] [E] ont, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 juillet 2023 reçue le 28 juillet 2023, notifié à leur bailleresse leur volonté de quitter le logement et de résilier le bail dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier aux fins d’emménager dans un logement social.

Par courrier du 29 juillet 2023, [M] [S] épouse [G] a accusé bonne réception du courrier du 26 juillet 2023 mais a sollicité de la part des locataires la confirmation de leur volonté de résilier le bail par l’envoi d’un nouveau courrier signé par ces derniers.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 2 août 2023 reçue le 7 août 2023, [C] [W] et [R] [E] ont confirmé leur souhait de résilier le bail pour les mêmes motifs et dans les mêmes délais que dans leur précédent courrier.

Par courrier du 10 août 2023, [M] [S] épouse [G] a indiqué aux locataires que faute pour ces derniers de justifier de l’événement en vertu duquel ils se prévalaient d’un préavis réduit à un mois, ils seraient redevables à son égard des loyers et charges jusqu’au 7 novembre 2023.

Par courrier électronique du 11 août 2023, les locataires ont transmis à leur bailleresse l’attestation relative à l’attribution de leur logement social.

Par courrier du 22 août 2023, [M] [S] épouse [G] a indiqué aux locataires que leur préavis demeurait de trois mois faute pour ces derniers d’avoir joint le justificatif d’attribution de logement social dans leur lettre de congé.

L’état des lieux de sortie du logement a été fait le 26 août 2023, date à laquelle ont été remises les clés.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 octobre 2023, [M] [S] épouse [G] a mis [C] [W] et [R] [E] en demeure de lui payer la somme de 1.440 euros au titre des loyers impayés pour les mois de septembre et octobre 2023.

Par ordonnance du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Lille a enjoint à [C] [W] et [R] [E] de payer à [M] [S] épouse [G] la somme de 1.440 euros en principal, outre la somme de 250 euros au titre des frais accessoires.

Cette ordonnance a été signifiée à [C] [W] par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent au domicile le 24 juin 2024. Elle a été signifiée le même jour à [R] [E] par acte remis à sa personne.

Par déclaration enregistrée au greffe le 10 juillet 2024, [C] [W] et [R] [E] ont formé opposition à l’encontre de cette ordonnance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, [M] [S] épouse [G], comparant en personne, a demandé au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes présentées par [C] [W] et [R] [E] et de condamner solidairement ces derniers à lui payer les sommes suivantes :
1.689,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 au titre des loyers, charges et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens.
Reprenant oralement les termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience, [C] [W] et [R] [E], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal de :
à titre principal, débouter [M] [S] épouse [G] de l’ensemble de ses demandes ;RG n°7769/24 – Page KB

à titre reconventionnel, condamner [M] [S] épouse [G] à leur payer la somme de 565,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 ;à titre infiniment subsidiaire, leur accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois pour s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 50 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde ;dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital des sommes dues ;laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à [C] [W] et [R] [E] par acte d’huissier délivré le 24 juin 2024.

L’opposition, formée par [C] [W] et [R] [E] le 10 juillet 2024, est donc recevable.

Il convient dès lors de mettre l’ordonnance à néant et de statuer à nouveau.

Sur la demande de paiement des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la conclusion du bail du 10 décembre 2022. Les parties se réfèrent conjointement à l’état des lieux d’entrée réalisé par les locataires avec un précédent bailleur le 29 février 2012, support utilisé pour effectuer l’état des lieux de sortie le 26 août 2023. Il s’évince de ce document que les lieux étaient dans leur ensemble en état d’usage lorsque les locataires y sont entrés au début de l’année 2012 ; que certaines pièces et meubles n’étaient pas propres ; que divers objets étaient abîmés, cassés ou ne fonctionnaient plus.

Au regard de ces éléments, à supposer que les menues dégradations dont se prévaut la bailleresse ne fussent pas déjà présentes lors de la signature du bail du 10 décembre 2022, ces dernières apparaissent procéder de la vétusté des lieux après plus de 10 années d’occupation d’un logement qui se trouvait particulièrement défraichi dès l’origine.

Les dégradations dont fait état la requérante ne sauraient par conséquent être mises à la charge des locataires.

En outre, si les locataires ne justifient pas de l’exécution de l’obligation d’entretien régulier de la chaudière, la bailleresse ne produit aucun élément susceptible de démontrer l’étendue du préjudice en résultant. La facture d’entretien à laquelle se réfèrent les parties n’est pas produite et ne figure pas dans le bordereau de pièces de la requérante, ce qui place le juge des contentieux de la protection dans l’impossibilité d’évaluer le montant de ce poste de réparation.

Par conséquent, [M] [S] épouse [G] sera déboutée de l’ensemble des demandes présentées au titre des dégradations locatives.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

L’article 7-a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Il résulte de ces dispositions que le locataire souhaitant bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois en raison de l’attribution d’un logement social doit en justifier au moment de l’envoi de sa lettre de congé ; qu’à défaut, le délai de préavis de trois mois s’applique, même si le locataire justifie ultérieurement qu’il remplissait les conditions pour prétendre au bénéfice d’un préavis réduit (Cass Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-14.256).

Il est en l’espèce constant que se prévalant d’un préavis réduit à un mois en raison de l’attribution d’un logement social, les locataires ont notifié leur congé à leur bailleresse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 28 juillet 2023.

Le défaut de signature manuscrite de ce courrier n’est pas susceptible de remettre en question sa validité dès lors que l’identité de ses auteurs ne souffre aucune contestation de part ou d’autre.

En revanche, il est établi que si les locataires ont indiqué le motif justifiant la réduction du délai de préavis à un mois aux termes de ce courrier, ils n’en ont pas justifié au moment de l’envoi de celui-ci mais quelques jours plus tard, par courrier électronique du 10 août 2023.

Il en va de même quant au courrier de résiliation du 2 août 2023, auquel n’était pas annexé le justificatif d’attribution du logement social.

Il s’ensuit qu’un préavis de trois mois est applicable à leur congé.

La lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 juillet 2023 a été reçue le 28 juillet 2023, de sorte que les locataires sont tenus des loyers et charges jusqu’au 28 octobre 2023.

[C] [W] et [R] [E] sont par conséquent redevables envers [M] [S] épouse [G] de la somme de 1.440 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2023.

La taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023, dont le principe n’est pas contesté, sera calculée comme suit pour la période du 1er janvier 2023 au 28 octobre 2023 : 214 euros x 300 jours / 365 jours = 175,90 euros.

Dès lors que l’impayé de loyers et charges est supérieur au montant du dépôt de garantie, la bailleresse était bien fondée à conserver celui-ci, en sorte que la demande reconventionnelle présentée par les locataires à ce titre ne peut être accueillie.

En revanche, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de la créance des locataires.

Enfin, le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, [C] [W] et [R] [E] seront solidairement condamnés à payer à [M] [S] épouse [G] la somme de 895,90 euros (1.440 + 175,90 – 720) au titre des loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie.

Dès lors que cette somme est inférieure à celle qui était réclamée aux termes de la mise en demeure du 11 octobre 2023, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes, correspondant aux échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La situation médicale et financière des débiteurs justifie de faire droit à leur demande de délais de paiement, la bailleresse n’invoquant de son côté aucun élément susceptible d’y faire échec.

Pour les mêmes raisons, les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Les modalités des délais ainsi accordés seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Dès lors que l’opposition formée par les locataires était en partie fondée, chaque partie supportera la charge des dépens par elle exposés.

Pour les mêmes motifs, la demande présentée par la requérante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort,

DECLARE [C] [W] et [R] [E] recevables en leur opposition à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 15 mai 2024 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement [C] [W] et [R] [E] à payer à [M] [S] épouse [G] la somme de 895,90 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [C] [W] et [R] [E] à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités dont 23 échéances de 27 euros et une 24e qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que la première mensualité sera exigible le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les versements suivants devront intervenir le 15 de chaque mois ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
DIT qu’à défaut du respect d’un seul versement à son échéance, [C] [W] et [R] [E] perdront le bénéfice du présent échéancier, la totalité du solde de la dette devenant immédiatement exigible ;
DIT que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE