N° RG 24/00397 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J24Z

Minute N° :
JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Me Quentin FOUREL-GASSER

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Présidente,

assistée de Mme Johanna MESLATI, greffière lors des débats et de Mme Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 Novembre 2024

Par acte sous seing privé du 23 septembre 1997, la société HLM MEDITERRANEE, depuis devenue GRAND DELTA HABITAT, a consenti à [Y] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

[Y] [T] est décédé le 13 avril 2024.

Par courrier en date du 23 avril 2024, [E] [T] a écrit à la société GRAND DELTA HABITAT pour lui indiquer sa volonté de se maintenir dans l’appartement de son frère décédé, assurant qu’il vivait avec ce dernier jusqu’à son décès.

Par courrier en date du 25 avril 2024, il lui a été indiqué que les conditions du transfert du droit au bail n’étaient pas réunies, l’appartement étant un T4 et ne correspondant pas à sa situation, et il lui a été demandé de déposer son préavis dans les plus brefs délais et de faire une demande de logement plus adapté.

[E] [T] a répondu par courrier recommandé du 6 juin 2024 qu’il partirait dès qu’il aurait trouvé un logement plus petit.

La société GRAND DELTA a accusé réception de ce courrier, et lui a répondu le 10 juin 2024 qu’elle l’invitait à régler l’intégralité de la dette locative, de mettre en place un virement automatique pour les loyers à venir, et de fournir tous les documents nécessaires pour que soit analysée sa demande de logement.

Le 4 juillet 2024, la société demanderesse a envoyé à [E] [T] une mise en demeure de régler sous huit jours le solde débiteur du compte locataire de l’appartement de son frère, soit la somme de 1.447,18 euros, sous peine de poursuites judiciaires.

C’est dans ce contexte que par exploit du 5 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer [E] [T] devant le présent tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

– voir constater que celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement sus-cité, du fait de la résiliation de plein droit du bail survenue au décès de [Y] [T] ;

– voir prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

– le voir condamner lieux à lui payer la somme de 1.435,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juillet 2024, loyer de juin inclus ;

– le voir condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 482,39 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

– payer les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est fixée à l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle la société GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation.

[E] [T], bien que régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

– au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
– au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
– au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, aux termes du I de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
*

En l’espèce, [E] [T], absent à l’audience, ne fournit aucun justificatif de son occupation du logement pris à bail par son frère au moins un an avant le décès de ce dernier.
Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que [E] [T] remplisse les conditions d’attribution du logement en question, et que ce logement soit adapté à sa situation personnelle, s’agissant d’un logement appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré.
Enfin, et malgré deux mises en demeure en ce sens, les loyers courants ne sont pas réglés par le défendeur.
Dès lors, les conditions d’un transfert de bail n’étant pas réunies, il y a lieu de constater que le bail de [Y] [T] a été résilié de plein droit le 14 avril 2024, soit le lendemain de son décès, et que [E] [T] est depuis cette date, occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3] .

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail, [E] [T] devra quitter les lieux afin que la société GRAND DELTA HABITAT puisse reprendre possession de son bien.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de [E] [T] et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec l’assistance de la force publique.
Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et des indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui cause, irrémédiablement un préjudice au propriétaire réel. En ce sens, l’indemnité d’occupation mensuelle a pour objectif de venir réparer ce préjudice, découlant de l’atteinte au droit de propriété.

La société GRAND DELTA HABITAT produit un dernier décompte à l’audience, faisant état d’une dette locative à hauteur de 3.378,26 euros, loyer d’octobre 2024 inclus.
Cependant, ce dernier décompte ne peut être pris en compte car non transmis contradictoirement au défendeur absent à l’audience. C’est ainsi la somme sollicitée dans l’assignation qui sera retenue en l’espèce.
Par ailleurs, le défendeur ne peut être tenu des loyers que postérieurement à la résiliation du bail signé par son frère, soit à compter du 14 avril 2024, le loyer d’avril devant être calculé au prorata.
Aussi, [E] [T], qui ne justifie pas du paiement des sommes dues, sera condamné à régler au bailleur la somme de 1.226,55 euros, décompte arrêté au 19 juillet 2024, loyer de juin 2024 et régularisation de charges de juillet 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera par ailleurs également condamné à verser à GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et à compter du 20 juillet 2024, lendemain du dernier décompte, la somme de 482,39 euros, somme mensuelle forfaitaire charges comprises, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[E] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions légales de transfert du bail du 23 septembre 1997, par suite du décès de [Y] [T], ne sont pas réunies au bénéfice de [E] [T] concernant le local d’habitation sis [Adresse 3] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail précité à compter du 14 avril 2024 ;

CONSTATE que [E] [T] est occupant sans droit ni titre du logement précité depuis cette date ;

AUTORISE l’expulsion de [E] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en ce cas il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE [E] [T] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de la somme de 1.226,55 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 19 juillet 2024, loyer de juin 2024 et régularisation de charges de juillet 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de l’assignation.

CONDAMNE [E] [T] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 482,39 euros par mois, somme forfaitaire charges comprises due à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

CONDAMNE [E] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière. La Juge