☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01724 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YBHC

JUGEMENT

DU : 03 Février 2025

S.A. VILOGIA

C/

[O] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M. [T] [R] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/1724 PAGE

Par acte sous seing privé avec effet au 13 novembre 2012, la société anonyme d’habitat à loyer modéré Vilogia a donné à bail à Mme [O] [P], pour une durée initiale d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n° 200329 situé au 2ème étage porte 2-01, [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi qu’une cave située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 388,25 euros, outre une provision sur charges de 13,79 euros.

Le 15 mars 2022, Mme [P] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 27 avril 2022.

Par décision du 29 juin 2022, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé un rétablissement sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement des dettes dont une dette locative de 1 926,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la SA Vilogia a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 479,85 euros dont 413,99 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 13 novembre 2023, la SA Vilogia a indiqué à la CAF du Nord que Mme [P] était débitrice de cette somme.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la SA Vilogia a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater, à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [P] et la voir condamner à lui payer les loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 7 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, renvoyée pour permettre les échanges d’écritures et finalement retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette audience, la SA Vilogia, représentée par M. [T] [R], muni d’un pouvoir pour la représenter, a oralement soutenu ses dernières écritures (sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative) aux termes desquelles elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal,
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [P] est occupante sans droit ni titre,à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de Mme [P] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Mme [P] au paiement de la somme de 180 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,condamner Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,condamner en outre Mme [P] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision,condamner Mme [P] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer,rejeter l’ensemble des demandes de Mme [P],
A titre reconventionnel,
condamner Mme [P] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation d’accès à sa propriété,condamner Mme [P] à retirer les multiples encombrants entreposés dans les parties communes des caves, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Mme [P] au paiement du coût du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 14 novembre 2024 pour un montant de 238,44 euros TTC.
Au soutien, elle fait valoir qu’en l’absence d’aide personnalisée au logement, la locataire est tenue de s’acquitter du loyer intégral ; qu’il n’est pas démontré que l’aide personnalisée au logement est seulement suspendue puisqu’elle tient compte des ressources des 12 derniers mois.

RG : 24/1724 PAGE

Elle ajoute que Mme [P] n’a pas été autorisée à consigner les loyers ; que sa mauvaise foi est établie ; que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent mais encore inhabitable des lieux loués ; que la clause résolutoire est acquise au 23 janvier 2024 ; que la résiliation peut, le cas échéant, être prononcée compte tenu du manquement persistant et grave de Mme [P] à son obligation de payer les loyers et les charges.

Elle fait encore valoir que le procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’elle a fait dresser le 14 novembre 2024 met en évidence des dégradations locatives qui constituent l’origine exclusive des désordres ; que le voisinage de Mme [P] ne se plaint pas de la présence de mouches ; que les poubelles sont situées dans les parties communes et non dans le logement de sorte que ce cela ne peut constituer un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent ; que les poubelles sont vidées et rangées sous le porche ; que les nouvelles photographies produites par Mme [P] ne sont ni datées ni signées ; que le caractère inefficace de la ventilation n’a pas été relevé par le service communal d’hygiène de salubrité lors de sa visite ; qu’elle vient d’être avisée de ce dysfonctionnement ; que la VMC fonctionne parfaitement dans le logement voisin ; que les autres désordres sont directement liés à une suroccupation des lieux ; que l’appartement voisin de celui de Mme [P] n’a pas été entièrement refait puisqu’il est reloué depuis 2018 ; que Mme [P] n’a entrepris aucune démarche pour bénéficier d’aide au paiement de ses factures énergétiques et que les autres locataires assument leurs charges.

Elle précise enfin que l’octroi de délais de paiement est exclu, dès lors que Mme [P] n’est pas en situation de pouvoir régler sa dette, soulignant qu’elle ne parvient pas à payer son loyer courant malgré l’aide financière de son beau-frère.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle soutient que Mme [P] a privatisé l’accès aux caves en changeant la serrure de la porte commune d’accès à celle-ci, ce qui est interdit par le règlement intérieur annexé au contrat de location ; qu’elle ne rapport ni la preuve d’avoir obtenu l’autorisation de le faire ni de l’insécurité qui aurait justifié ce changement ; que quand bien même les voisins se seraient vus remettre un double de clé, tel n’est pas son cas alors qu’elle est propriétaire des lieux et qu’elle doit pouvoir accéder aux parties communes, ne serait-ce qu’en cas d’urgence ; que de nombreux encombrants sont entreposés alors que cela est interdit par des affiches règlementaires apposées dans le hall de l’immeuble.

Mme [P], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir :
Lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,A titre reconventionnel,
condamner la SA Vilogia à effectuer les travaux de remise en état suivants, sous astreinte de 30 euros par jour de retard :remise en état de la ventilation dans l’ensemble du logement,isolation du logement,remise en état des embellissements ayant souffert de l’humidité,remise en état des fenêtres ayant souffert de l’humidité,mise en œuvre de tous moyens permettant de remédier à l’envahissement du logement par les mouches, notamment en agissant sur le nettoyage et le rangement des poubelles, réduire le loyer de moitié pendant le cours des travaux,condamner la SA Vilogia à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,rejeter les demandes de la SA Vilogia tendant à la voie condamner à retirer les encombrants entreposés dans les parties communes des caves et à payer le coût du procès-verbal de constat du 14 novembre 2024,ordonner la compensation entre les loyers restant dus par elle et les dommages et intérêts mis à la charge de la SA Vilogia,condamner la SA Vilogia aux dépens.
Au soutien, elle fait valoir qu’elle a réglé une somme de 500 euros le 5 décembre 2024 pour commencer à apurer sa dette.

Elle ajoute qu’elle s’est plainte de l’état du logement auprès de la SA Vilogia dès janvier 2021 ; qu’elle a sollicité le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] qui a effectué une visite du logement le 19 août 2022 et relevé un certain nombre de désordres ; qu’elle a également fait établir un procès-verbal de constat d’huissier qui met en évidence que les désordres se sont aggravés.

Elle ajoute que le fait que l’appartement de la voisine soit en bon état est hors débats puisqu’il a été refait à neuf.

Elle précise que la VMC fonctionne de nouveau, ce qui révèle que la SA Vilogia est intervenue pour y remédier ; qu’il appartient à la SA Vilogia de procéder au nettoyage des poubelles, d’en prévoir en plus grand nombre et de les entreposer dans un endroit où elles ne gêneront pas les habitants.

Elle fait valoir que la porte d’accès aux caves ne fermait pas bien et que n’importe qui y avait accès (squat de personnes sans domicile, lieu de trafic) ; que toutes les portes des caves individuelles avaient été forcées ; qu’une clé a été remise à chacun des locataires et également à la SA Vilogia le 5 décembre 2024 ; qu’il est regrettable que les locataires soient obligés de se charger de la sécurité de l’immeuble en lieu et place du propriétaire.

Elle ajoute que tous les débarras qui se trouvent dans la cave ne lui appartiennent pas et que la SA Vilogia échoue à démontrer qu’elle serait responsable de leur dépôt

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

Sur la recevabilité à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion

La bailleresse justifie avoir, par courrier du 13 novembre 2023, indiqué à la CAF que Mme [P] était débitrice d’une somme de 413,99 euros.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord, le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA Vilogia est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail avec effet au 13 novembre 2012 stipule une clause résolutoire rédigée dans le même sens mais qui vise toutefois un délai de deux mois et non de six semaines.

C’est ce délai de 2 mois qu’il convient donc d’appliquer.

La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 413,99 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort de la lecture de la situation de compte arrêtée au 16 décembre 2024 produite par la bailleresse que l’intégralité des causes du commandement de payer n’a donc pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Si Mme [P] se prévaut d’une exception d’inexécution, elle ne démontre pas que le logement aurait été affecté de désordres si importants qu’il y aurait eu impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 23 janvier 2024.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, à la date de l’audience, Mme [P] ne reste devoir qu’une somme de 180 euros d’après les indications des parties.

La situation de compte arrêtée au 16 décembre 2024 produite par le bailleresse met en évidence que les droits à l’APL de Mme [P] sont rétablis depuis plusieurs mois, qu’elle a bénéficié du FSL à hauteur de 488,99 euros le 9 août 2024 et qu’elle a effectué plusieurs règlements conséquents avant l’audience, à savoir 400 euros le 6 décembre 2024, 100 euros le 9 décembre 2024 et une nouvelle somme de 300 euros que Mme [P] justifie avoir payé par virement bancaire le 11 décembre 2024 qui n’a pu être intégrée au décompte.

En tout état de cause, la SA Vilogia ne conteste pas que la dette subsistante est de 180 euros.

Il s’en déduit que Mme [P] a réglé le dernier loyer courant avant l’audience et qu’elle est en mesure de régler la dette locative.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA Vilogia ne conteste pas que la somme due par Mme [P] est désormais de 180 euros.

Mme [P] sera donc condamnée à payer à la SA Vilogia la somme de 180 euros.

Elle sera autorisée à s’en acquitter dans un délai de 8 mois selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dans la mesure où elle est moindre que celle due au stade de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA Vilogia pour privation d’accès à sa propriété

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi et les règlements.

Il est constant que le libre accès à sa propriété constitue un accessoire du droit de propriété.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [P] ne conteste pas qu’elle a fait poser une serrure sur la porte d’accès aux caves.

Si elle justifie cette démarche par l’insécurité qui régnait dans ces lieux, elle ne justifie d’aucune mise en demeure ou courrier adressé à la SA Vilogia à ce titre.

Dans le même temps, c’est seulement à l’occasion du procès-verbal de constat dressé peu de temps avant l’audience que la SA Vilogia s’est rendue compte de ce changement et elle ne justifie donc pas avoir été dans l’impossibilité réelle d’accéder à sa propriété.

Au surplus, l’intention de Mme [P] de s’approprier les lieux n’est pas établie dès lors qu’elle a remis une clé d’accès à l’ensemble des locataires et qu’elle a renseigné des numéros de téléphone mobile à contacter en cas d’urgence.

La demande de dommages et intérêts de la SA Vilogia sera donc rejetée.

Sur la demande de la SA Vilogia tendant à obtenir le débarras par Mme [P] des encombrants entreposés dans les parties communes des caves sous astreintes

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [P] a fait poser une serrure sur la porte d’accès aux caves, ce qui est constitutif d’une faute.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat que la SA Vilogia a fait dresser le 14 novembre 2024 mentionne que dans les espaces communs de la cave sont entreposés un matelas, un escabeau, des meubles anciens, un tabouret et divers étagères, un chariot à courses, des planches en mélaminé bois, une étagère en bois, des sacs plastique, une poussette et sur la porte d’accès la présence de scotchs qui mentionne de s’adresser au 2ème porte droite ou au 1er porte 1 pour obtenir les clés de cave et deux numéros de téléphone mobile à contacter en cas d’urgence dont l’un qui correspond à celui de Mme [P]
Ce procès-verbal de constat mentionne également la présence dans le hall de l’immeuble d’affichettes règlementaires qui interdisent notamment le dépôt d’encombrants.
Pour autant, dans la mesure où elle a remis la clé à l’ensemble des locataires de l’immeuble, la SA Vilogia échoue à démontrer que les encombrants auraient été entreposés par Mme [P] elle-même.

La demande de débarras présentée à l’encontre de cette dernière sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de travaux et de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, Mme [P] justifie avoir adressé un courrier à la SA Vilogia le 9 janvier 2021 afin qu’elle effectue une visite du logement et remédie à des désordres d’hygiène et d’isolation thermique sans autre détail.
Elle justifie également avoir adressé un autre courrier à la SA Vilogia le 24 décembre 2021 aux termes duquel elle réitère sa demande de visite du logement, faisant valoir qu’elle a sollicité plusieurs rendez-vous à l’accueil.
Mme [P] produit également un compte-rendu du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] du 30 août 2022 qui fait suite à une visite du logement effectuée le 19 août 2022.
Ce rapport mentionne :
la présence de nombreuses mouches dans toutes les pièces,
dans la salle de bains et les WC, l’existence de moisissures sur les murs et le plafond,dans les chambres, la dégradation et le gonflement de l’appui de fenêtre.Deux ans plus tard, le 12 septembre 2024, Mme [P] a fait dresser un procès-verbal par Maître [V] [S], commissaire de justice à [Localité 2] aux termes duquel celle-ci a constaté :
Dans la pièce à vivre,
la présence de rubans-adhésifs anti-mouche remplis d’insectes,
la présence, depuis la fenêtre se trouvant au niveau de la pièce à vivre, de deux poubelles grise et jaune qui, d’après Mme [P], appartiennent à la voisine du [Adresse 5] et sont censées être entreposés au niveau du local poubelle,le décollement des plinthes, notamment sur le mur de droite en arrivant dans la pièce,au niveau du rebord de la fenêtre, la présence de traces d’humidité, un défaut d’ouverture de la fenêtre, la présence d’une peinture craquelée et boursouflée,le décollement du papier à divers endroits,Dans la cuisine,
le dysfonctionnement de la VMC,
la présence d’un ruban adhésif anti-mouche rempli d’insectes
Dans la chambre parentale,
des traces d’humidité, notamment sur le rebord de la fenêtre, peinture qui s’écaille fortement et est boursouflée,
la présence d’un ruban adhésif anti-mouche rempli de moucheDans la chambre des enfants,
la présence de rubans adhésifs anti-mouche avec le même constat,
Dans la salle de bains,
au niveau du plafond, des traces noirâtres et d’humidité,
la présence d’un joint noirâtre autour de la baignoire,le dysfonctionnement de la VMC (feuille de papier toilette apposé devant qui reste immobile)Dans les parties communes, au niveau du local poubelles, au numéro 89 de la même rue,
un local vide mais libre d’accès et qui est décrit par Mme [P] comme habituellement rempli par les locataires et copropriétaires,
près du local poubelle, la présence d’une végétation très denseMme [P] produit enfin des photographies non datées qui mettent en évidence un accès totalement libre à l’immeuble et la présence sous le porche d’entrée de poubelles sales et qui débordent.
Pour sa part, la SA Vilogia produit un procès-verbal de constat du 14 novembre 2024 qui contient un descriptif de l’appartement 4 situé sur le même palier que l’appartement 3 occupé par Mme [P].
Il en ressort que la VMC de la cuisine et de la salle de bains fonctionne, qu’aucune trace d’humidité et qu’aucune moisissure n’est présente dans l’appartement, que d’après les locataires, l’appartement a été remis complètement en peinture en 2018, qu’il y a quelques insectes durant l’été mais qu’ils ne constatent pas la présence de mouches toute l’année, qu’ils ne constatent pas davantage d’odeurs provenant des poubelles ; qu’ils sont en possession d’une clé d’accès aux caves qui leur a été remise par Mme [P].
Ce procès-verbal mentionne enfin que sous le porche sont entreposées les poubelles de l’immeuble dont aucune ne déborde et qu’aucun détritus n’est présent à même le sol.
Il se déduit de ces constats que le dysfonctionnement de la VMC n’a pas été constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2].
Au surplus, si le procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2024 mentionne le dysfonctionnement de la VMC dans la cuisine et la salle de bains, le conseil de Mme [P] a indiqué à l’audience que la SA Vilogia serait intervenue pour la remettre en marche.
La persistance de ce désordre à ce jour n’est donc pas établie et il n’y a donc pas lieu de condamner la SA Vilogia à effectuer des travaux de remise en état à ce titre.

Concernant les embellissements et les fenêtres ayant souffert de l’humidité, il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi le 13 novembre 2012 que de l’humidité était présente dans le logement dès l’entrée dans les lieux. Son imputabilité au dysfonctionnement de la VMC n’est pas établie avec la certitude suffisante puisque cela n’a été relevé que par le procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2024 et non sur plusieurs mois ou années et que ce phénomène est inexistant dans l’appartement situé sur le même palier.
Mme [P] ne rapporte pas non plus la preuve d’un lien de causalité entre la présence d’humidité dans le logement et le défaut de performance énergétique de celui-ci.
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat fixe un seuil maximal de consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an qui est déterminé par décret mais ces dispositions ne sont applicables qu’aux baux conclus à compter du 1er janvier 2023.
La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit que la décence du logement dépend désormais de la classe énergétique de ce dernier aux termes du diagnostic de performance énergétique.
En métropole, sont ainsi considérés comme décents les logements compris entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2025.
En l’espèce, d’après le diagnostic de performance énergétique qui date du 12 novembre 2020 et qui était donc valable jusqu’au 31 décembre 2024 en application de l’article D 126-19 du code de la construction et de l’habitation, le logement occupé par Mme [P] était classé E en termes de consommation énergétique avant travaux et a été classé C après la réalisation de travaux.
Mme [P] ne démontre donc aucun manquement de la SA Vilogia à son obligation de délivrer un logement décent sur ce point.
Concernant l’envahissement du logement par des mouches, Mme [P] échoue à démontrer que ce phénomène serait imputable à un manquement du bailleur à l’obligation de délivrer un logement décent puisque ce phénomène ne concerne que l’appartement de Mme [P], que si celle-ci produit des photographies non datées qui mettent en évidence des poubelles qui débordent, ni le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser ni celui qui a été dressé par l’huissier requis par la SA Vilogia ne met en évidence un manque d’évacuation et de nettoyage des poubelles. Dans le même sens, les voisins situés sur le même palier que Mme [P] ne s’en plaignent pas.
Les demandes de travaux présentées par Mme [P] seront donc rejetées.
Il en ira, par conséquent, de même s’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [P] au titre du préjudice de jouissance.
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 22 novembre 2023.

Compte tenu de la situation économique de Mme [P], la demande présentée par la SA Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE la société anonyme Vilogia recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail avec effet au 13 novembre 2012 conclu entre la société anonyme Vilogia, d’une part, et Mme [O] [P], d’autre part, relatif à un appartement n° 200329 situé au 2ème étage porte 2-01, [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi qu’une cave située à la même adresse, étaient réunies à compter du 23 janvier 2024;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la société anonyme Vilogia la somme de 180 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 décembre 2024, date de l’audience;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [O] [P] à s’acquitter de la somme de 180 euros en 7 mensualités de 22 euros et une dernière mensualité d’un montant de nature à permettre de régler le solde restant dû ;

DIT que ces mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à Mme [O] [P] restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 23 janvier 2024;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [O] [P] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) Mme [O] [P] sera condamnée à payer à la société anonyme Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 janvier 2024;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 3 février 2025, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL