N° RG 24/02275 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4SP

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/42

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [U]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [U]
Chez Mme [G] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, les époux [X], représentés par leur mandataire, la société KERMARREC IMMOBILIER, ont consenti un bail d’habitation à Mme [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 330 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la locataire par acte séparé signé le 21 juillet 2020.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la société cautionnaire a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de
941,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [M] [U] le 13 février 2023.

Par assignation du 19 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
– Ordonner l’expulsion de Mme [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
– Condamner Mme [M] [U] au paiement des sommes suivantes :
o 1.027,56 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 941.60 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département 19 mars 2024. Le 25 octobre 2024, le greffe a été destinataire d’un courrier du CDAS de [Localité 6] exposant qu’aucun diagnostic social et financier n’avait pu être effectué.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 novembre 2024.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève désormais à 2.253,66 euros.

Elle souligne qu’il n’y a aucune reprise du paiement du loyer courant.

En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, elle indique s’en rapporter.

Au soutien de ses demandes, au visa de l’article 2306 du code civil, elle rappelle qu’elle est subrogée dans les droits du créancier, en l’occurrence, les bailleurs qu’elle a désintéressés tel que cela résulte des quittances subrogatives qu’elle produit.

Au visa notamment des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle remarque que des loyers sont demeurés impayés et que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, justifiant le constat de la résiliation du bail.

A l’audience, Mme [M] [U] a comparu en personne.

Elle reconnaît la dette locative et expose qu’elle a connu des difficultés de santé pendant plusieurs mois ayant entraîné une absence de revenus. Elle précise être désormais aidée par une assistante sociale, avoir déposé un dossier MDPH et envisager une procédure de surendettement.

Elle indique qu’elle ne souhaite pas rester dans le logement et sollicite des délais de paiement, qu’elle propose de fixer à 150 euros par mois, et qu’elle entend régler dès qu’elle aura quitté le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1/ Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par les bailleurs de Mme [M] [U] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 3.563,49 euros.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 février 2023 pour le paiement d’une somme de 941,60 euros due au titre des loyers et des charges. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été intégralement réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2/ Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 octobre 2024, Mme [M] [U] lui devait la somme de 2.253,66 euros soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [U] ne conteste pas le montant de sa dette et ne verse aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, Mme [M] [U] sera condamnée à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des époux [X], avec intérêts au taux légal sur la somme de 941,60 euros à compter du 10 février 2023, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée aux époux [X], bailleurs et propriétaires du logement.

A défaut et si la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 29 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

3/ Sur les délais de paiement

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il y a lieu d’écarter les dispositions dérogatoires de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de faire application des dispositions de droit commun en matière de délais de paiement.

Ainsi, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [M] [U] a mis en place un suivi social de nature à lui permettre de subvenir à ses besoins et de régler ses dettes.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à la débitrice des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

4/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la situation économique de Mme [M] [U], la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des délais de paiement accordés, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2020 entre les époux [X], représentés par leur mandataire, la société KERMARREC IMMOBILIER, d’une part, et Mme [M] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 11 avril 2023,

ORDONNE à Mme [M] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place des époux [X], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 29 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des époux [X], la somme de 2.253,66 euros (deux mille deux cent cinquante-trois euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 941,60 euros à compter du 10 février 2023, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE à Mme [M] [U] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 15 mensualités équivalentes d’un montant de 150 euros et une 16ème mensualité correspondant au solde de la somme due,

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2023 et celui de l’assignation du 19 mars 2024,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge