[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [V] [R]
Madame [I] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Virginie METIVIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08382 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZNV

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CAROPOLIS,
[Adresse 1]

représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [R],
[Adresse 2]

comparant en personne,

Madame [I] [M],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08382 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZNV

Par acte sous seing privé du 22 avril 2016, la SCI CAROPOLIS a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation (4ème étage droite) ainsi qu’une cave et un emplacement de parking (retiré du bail selon avenant du 30 octobre 2020) situés [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 264 euros outre 165 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la SCI CAROPOLIS a fait délivrer à Monsieur [V] [R] un premier commandement de payer la somme principale de 3 990,88 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 12 juin 2024, la SCI CAROPOLIS a fait délivrer à Monsieur [V] [R] et à sa compagne Madame [I] [M] un second commandement de payer la somme principale de 2 995,34 euros au titre de l’arriéré locatif en visant également la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 30 août 2024, la SCI CAROPOLIS a assigné Monsieur [V] [R] et Madame [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement.

Monsieur [V] [R] et Madame [I] [M] ont libéré le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a établi avec Monsieur [V] [R] le 11 septembre 2024.

Par conclusions signifiées à personne à Monsieur [V] [R] et à Madame [I] [M] le 23 octobre 2024, la SCI CAROPOLIS demande leur condamnation in solidum au paiement sous le bénéfice de l’exécution provisoire des sommes suivantes :
– 5 503,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 995,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
– 4 251,50 euros au titre des réparations locatives,
– 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et de la notification à la CCAPEX du 13 juin 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, la SCI CAROPOLIS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens à l’appui de ses prétentions et s’est opposée aux demandes adverses.

Monsieur [V] [R], comparant en personne, a contesté les dégradations locatives qui lui sont imputées, a reconnu l’arriéré locatif au titre des loyers et charges impayés et a demandé à pouvoir s’en acquitter par versements mensuels de 500 euros.

Assignée à étude, Madame [I] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer aux termes convenus le loyer et les charges récupérables telles que définies à l’article 23 de ladite loi et limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

En l’espèce, la SCI CAROPOLIS a fait délivrer à Monsieur [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assigné en expulsion. Le locataire a libéré les lieux le 11 septembre 2024. Il est donc tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à cette date.

La SCI CAROPOLIS produit un décompte arrêté au 11 septembre 2024 faisant apparaître que Monsieur [V] [R] reste lui devoir la somme de 5 503,43 euros au titre des loyers et des charges intégrant les régularisations de charges des exercices 2021 à 2023.

Monsieur [V] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît à l’audience.

Au vu de ces éléments, le montant des loyers et charge impayés sera donc fixée à la somme de 5 503,43 euros.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux de sortie que :
– les « volets » roulants sont « en panne » et aucune mention ne figurant dans l’état des lieux d’entrée, ils sont présumés avoir été reçus en bon état de réparation. Cependant, dès lors que l’origine de la panne n’est pas précisée, il n’est pas établi qu’elle soit due à une faute du locataire de sorte que les travaux nécessaires à la reprise des désordres (enlèvement des volets roulants défectueux et fourniture et pose de nouveaux volets) ne constituent pas une réparation locative,
– la « fenêtre [du] salon ne ferme pas » et aucune mention ne figurant dans l’état des lieux d’entrée, cette fenêtre est présumée avoir été reçue en bon état de réparation. En vertu du décret précité, il incombe au locataire d’assurer le graissage des gonds et les menues réparations des ouvertures. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 319 euros TTC selon devis de la société SASTRE du 29 septembre 2024,
– les parquets de l’entrée et du salon, en « très bon état » lors de la prise de possession des lieux, sont décrits tout à la fois en « bon état » et « état moyen », ce qui est contradictoire et aucune pièce n’est produite justifiant de mettre à la charge du locataire des frais de ponçage et vitrification pour un montant de 1 210 euros TTC, et ce après plus de huit années d’occupation du logement,
– il n’est à aucun moment fait mention de « carrelage cassé dans la salle de bains », de « placards abîmés dans la cuisine et l’entrée » et de clés qui n’auraient pas été restituées.

Enfin, force est de constater que si l’appartement a été rendu sale, aucune demande n’est formulée à ce titre.

Au vu de ces éléments, le montant des dégradations locatives à la charge du locataire sera fixé à la somme de 319 euros et le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] est redevable de la somme de 5 503,43 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que celle de 319 euros au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 5 822, 43 euros, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1 264 euros.

Il sera par conséquent condamné à verser à la SCI CAROPOLIS la somme de 4 558,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 995,34 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1 927,01 euros (4 922,35 euros – 2 995,34 euros) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les demandes formées à l’encontre de Madame [I] [M] seront rejetées. En effet, elle ne figure pas sur le bail du 22 avril 2016 et s’il n’est pas contesté qu’elle a vécu dans les lieux avec le locataire avec qui elle partage sa vie, la SCI CAROPOLIS n’explicite pas à quel titre elle pourrait être solidairement tenue du règlement des loyers et des charges ainsi que des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] déclare percevoir un revenu de l’ordre de 2 000 euros par mois en qualité de chauffeur VTC mais ne produit aucune pièce pour en justifier. Ainsi il n’établit pas être en mesure d’apurer sa dette dans les conditions de l’article précité. Sa demande de délai de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [R], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 21 juin 2023 et du 12 juin 2024 et de la notification à la CCAPEX du 13 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CAROPOLIS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à verser à la SCI CAROPOLIS la somme de 4 558,43 euros au titre du solde locatif à l’issue du bail d’habitation conclu entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 2] ([Adresse 3]) avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 2 995,34 euros et à compter du 30 août 2024 sur la somme de 1 927,01 euros,

DÉBOUTE la SCI CAROPOLIS de ses autres demandes,

DÉBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à la SCI CAROPOLIS la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection