[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Y], [E] [N]
Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08019 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5B

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 03 janvier 2025

DEMANDERESSES

Madame [G] [T],
[Adresse 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

S.A. SEYNA,
[Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y], [E] [N],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08019 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5B

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2022, Madame [G] [T] a donné à bail à Monsieur [Y] [N] un ensemble immobilier comprenant un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2678 euros, et 72 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé séparé du 19 septembre 2022, la bailleresse a souscrit un contrat de cautionnement avec la société GARANTME pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois tacitement reconductible, dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, Madame [G] [T] a fait signifier à Monsieur [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21 657,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 juin 2024 Madame [G] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Madame [G] [T] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur ;condamner Monsieur [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 27 344,52 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 26 août 2024.

À l’audience du 5 novembre 2024, Madame [G] [T] et la SA SEYNA, représentées par le conseil, maintiennent leurs demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualisent la créance locative à la hausse pour la somme de 33 158,47 euros arrêtée au 5 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, répartie comme suit, la somme de 16 178,54 euros pour la bailleresse et 16 979,93 euros pour la caution. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement.

Madame [G] [T] et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 juin 2024. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [N], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [G] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [G] [T] et de la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 6 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2024 que Madame [G] [T] et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Concernant la caution, par acte sous seing privé du 19 septembre 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [N] envers le bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois à compter du 19 septembre 2022, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros. Une clause de l’acte de cautionnement prévoit que la SA SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

La SA SEYNA produit 6 quittances subrogatives établies par au titre des loyers et charges impayées par le locataire pour la période s’étalant de janvier à octobre 2024 pour un montant total de 16 979,93 euros.

Monsieur [Y] [N], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Aussi, Monsieur [Y] [N] sera condamné à payer à Madame [G] [T] la somme de 16 178,54 euros et à la caution la SA SEYNA la somme de 16 979,93 euros au titre des loyers et charges impayés, au 5 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 août 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2022 à compter du 6 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2024, Monsieur [Y] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [G] [T] cette indemnité d’occupation à compter de 6 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 d
u code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2022 entre Madame [G] [T] d’une part, et Monsieur [Y] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [N] à compter du 6 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [G] [T] la somme de 16 178,54 euros et la somme de 16 979,93 euros à la SA SEYNA, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 21 657,06 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [G] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE Madame [G] [T] et la SA SEYNA leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

ORDONNE la communication à Monsieur le Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE