[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08245 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOE

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 03 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
[Adresse 1]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [J],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08245 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOE

Par contrat sous seing privé en date du 29 mars 2022, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [X] [J] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 246,57 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7093,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamner Monsieur [X] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 19 juillet 2024, soit la somme de 10 090,86 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Monsieur [X] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 mai 2024.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SA RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 14 583,31 euros, selon décompte en date du 30 octobre 2024. Elle précise qu’aucun règlement n’a été opéré depuis avril 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [X] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 7093,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [X] [J] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [X] [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, et au regard de l’opposition de la bailleresse à l’audience, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [X] [J] étant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, la SA RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [J] reste lui devoir la somme de 14 583,31 euros à la date du 30 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

La bailleresse précise à l’audience qu’un surloyer a été appliqué depuis janvier 2024, en raison de l’absence de réponse du locataire à l’enquête SLS 2024 au courrier en date du 3 octobre 2023 versé aux débats. La bailleresse justifie par ailleurs de l’envoi d’une mise en demeure en date du 30 novembre 2023, puis un dernier courrier annonçant l’application d’une SLS à hauteur de 1 126,44 euros par mois.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 14 583,31 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 093,62 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [J] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2022 entre la SA RIVP et Monsieur [X] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à la SA RIVP la somme de 14 583,31 euros (décompte arrêté au 30 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 7093,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à la SA RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à la SA RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection