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L’Essentiel : La SA ALLIADE HABITAT a signé un bail avec Monsieur [L] [E] le 15 juin 2018 pour un emplacement de stationnement. En raison de loyers impayés, elle a assigné Monsieur [L] [E] devant le juge des référés le 14 novembre 2024. Lors de l’audience du 19 décembre, la SA a demandé le paiement d’une provision de 62,25 euros et une indemnité de 300 euros pour frais de justice. Le tribunal a constaté que Monsieur [L] [E] n’avait pas réglé la totalité de la somme due, condamnant ainsi Monsieur [L] [E] à payer la provision tout en suspendant la clause résolutoire.
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Constitution du bailLa SA ALLIADE HABITAT a signé un bail avec Monsieur [L] [E] le 15 juin 2018 pour un emplacement de stationnement, d’une durée d’un an renouvelable, avec un loyer mensuel de 43,49 euros. Assignation en justiceLe 14 novembre 2024, la SA ALLIADE HABITAT a assigné Monsieur [L] [E] devant le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail en raison de loyers impayés. Demande de la SA ALLIADE HABITATLors de l’audience du 19 décembre 2024, la SA ALLIADE HABITAT a demandé le paiement d’une provision de 62,25 euros pour loyers impayés, l’autorisation de paiement échelonné, la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu’une indemnité de 300 euros pour les frais de justice. Situation des paiementsLa SA ALLIADE HABITAT a indiqué que Monsieur [L] [E] n’avait pas payé ses loyers, malgré un commandement de payer signifié, mais qu’il avait recommencé à effectuer des paiements de 100 euros par mois depuis novembre 2024. Absence de Monsieur [L] [E]Monsieur [L] [E], bien que régulièrement cité, ne s’est pas présenté à l’audience. Conditions de la clause résolutoireLe tribunal a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, car Monsieur [L] [E] n’avait pas réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti après le commandement de payer. Décision du juge des référésLe juge a condamné Monsieur [L] [E] à payer 62,25 euros à la SA ALLIADE HABITAT, tout en lui permettant de régler cette somme en plus du loyer courant. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, mais en cas de non-paiement, celle-ci redeviendra effective. Condamnation aux dépensMonsieur [L] [E] a été condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, tandis que la SA ALLIADE HABITAT a été déboutée de ses autres demandes. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers. Selon les stipulations du bail, « A défaut du paiement par le locataire de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance, ou du versement du dépôt de garantie et DEUX MOIS après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en Mairie s’il y a lieu, et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir des formalités judiciaires. » Ainsi, pour que la clause résolutoire s’applique, il faut : 1. Un défaut de paiement du loyer ou des charges. Dans le cas présent, le locataire n’a pas réglé l’intégralité de la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de résiliation du bail ?En vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, il est possible d’accorder des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cela signifie que le locataire peut demander des délais de paiement pour éviter la résiliation du bail. Dans cette affaire, bien que la clause résolutoire ait été acquise, le juge a décidé d’accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [E], lui permettant de se libérer de sa dette par un versement de 62,25 euros en sus du loyer courant. Il est donc essentiel pour le locataire de faire valoir ses droits et de solliciter des délais de paiement pour éviter une résiliation immédiate du bail. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement après l’octroi de délais ?Le jugement précise que « à défaut de paiement du loyer courant ou de l’échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et Monsieur [L] [E] sera tenu de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges. » Cela signifie que si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés, la clause résolutoire s’appliquera de nouveau, entraînant la résiliation du bail et l’obligation de payer l’intégralité des sommes dues. De plus, le bailleur pourra demander l’expulsion du locataire avec l’aide de la force publique, ce qui souligne l’importance pour le locataire de respecter ses engagements financiers pour éviter des conséquences graves. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du Code de procédure civile stipule que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la SA ALLIADE HABITAT a demandé une indemnité de 300 euros au titre de cet article. Cependant, le juge a décidé de ne pas faire droit à cette demande, considérant que l’équité ne justifiait pas une telle condamnation. Cela montre que même si une partie peut demander des frais, le juge a une large discrétion pour accorder ou non ces frais en fonction des circonstances de l’affaire. |
ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00745 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQZI
AFFAIRE : S.A. ALLIADE HABITAT C/ [L] [E]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO
GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL ELODIE JUBAN – AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEFENDEUR
Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparant
Débats tenus à l’audience du : 19 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 16 Janvier 2025
DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2018, la SA ALLIADE HABITAT a consenti à Monsieur [L] [E] un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] pour une durée de 1 an à compter du 15 juin 2018, renouvelable par tacite reconduction et pour un loyer mensuel de 43,49 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SA ALLIADE HABITAT a assigné Monsieur [L] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.
L’affaire est retenue à l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle la SA ALLIADE HABITAT sollicite de voir :
– Condamner Monsieur [L] [E] à lui régler la somme de 62,25 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 11 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ;
– L’autoriser à se libérer de cette dette par 1 versement de 62,25 en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette ;
– Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;
– Condamner Monsieur [L] [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
La SA ALLIADE HABITAT expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse dans le délai d’un mois. Elle précise que, depuis le mois de novembre 2024, le locataire a repris les paiements et verse la somme de 100,00 euros par mois, soit 46,98 euros pour le loyer et 53,02 euros pour la dette.
Monsieur [L] [E], régulièrement cité par remise de l’acte à domicile, ne comparait pas à l’audience.
L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.
Selon les stipulations du bail, » A défaut du paiement par le locataire de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance, ou du versement du dépôt de garantie et DEUX MOIS après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en Mairie s’il y a lieu, et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir des formalités judiciaires. Si le preneur se refuse à quitter les lieux loués, le bailleur pourra faire constater ladite résiliation par le Président du Tribunal d’Instance et obtenir l’expulsion. Le bailleur se réserve par ailleurs la faculté de faire valoir son droit de saisir le juge du fond de toute action qu’il pourra juger utile en cas de non-respect de l’une quelconque des autres clauses du bail ».
Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [L] [E] par dépôt de l’acte à étude d’huissier le 15 février 2024 pour la somme principale de 370,91 euros.
Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 mars 2024.
Toutefois, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.
En l’espèce, la SA ALLIADE HABITAT justifie du montant de sa créance de 62,25 euros, selon décompte en date du 11 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.
Au regard du montant de la dette, et au vu de l’accord du propriétaire, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [E].
Monsieur [L] [E] est autorisé à se libérer de sa dette par 1 versement de 62,25 euros, en sus du loyer courant.
À défaut de paiement du loyer courant ou de l’échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et Monsieur [L] [E] sera tenu de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [E] et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.
L’équité conduit à ne pas faire droit à la demande de la SA ALLIADE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il convient de condamner Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance comprenant nécessairement le coût de l’assignation sans qu’il ne soit besoin de le préciser, conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, ainsi que le coût du commandement de payer.
Le juge des référés,
CONDAMNE Monsieur [L] [E] à régler à la société ALLIADE HABITAT la somme de 62,25 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 11 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ;
L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 1 versement de 62,25 euros en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, ledit versements devant intervenir le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;
Mais DIT qu’à défaut de paiement de l’échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et Monsieur [L] [E] sera tenu de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion Monsieur [L] [E] et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés ;
DEBOUTE la SA ALLIADE HABITAT du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 65,81 euros.
LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO
Grosse + Copie :
la SELARL ELODIE JUBAN – AVOCAT
COPIES-
– DOSSIER
Le 16 Janvier 2025
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